& Ключевые вопросы, которые рассматриваются:

· Изложена роль банковской системы Украины в организации ипотечного кредитования, необходимость учреждения института государственного ипотечного земельного банка и создания ипотечной инфраструктуры, что является обязательным условием развития экономики страны.

· Освещены вопросы, которые связаны с регламентированием функционирования ипотечных банков и финансово-кредитных учреждений, и должны быть закреплены законодательно.

· Определены требования к банкам, которые желают предоставлять ипотечные кредиты, основной функцией которых, наряду с предоставлением кредитов под залог недвижимости, есть рефинансирование через эмиссию ипотечных облигаций, гарантированных залоговым имуществом.

· Указано о необходимости содействия государства в создании системы ипотечных отношений, а также финансовой поддержки и непосредственного участия государства в становлении ипотечных учреждений и ипотечных банков.

& Key issues that are examined:

· The role of bank system of Ukraine in the organization of hypothec crediting, necessity of the institute of the state hypothec land bank’s founding and the creation of hypothec infrastructure which is obligatory condition of financial sector’s development of economy is marked.

· Questions which should regulate functioning of savings and loan associations and the organizations are shown and should be legalized.

· Requirements to banks which want to give hypothec credits with basic function of which is providing credits on the security of the real estate, refinancing through emission of the hypothec bonds guaranteed by incorporated property are determined.

· Necessity of the state’s assistance in the creation of hypothec relations’ system, and also financial support and direct participation of the state in creation of hypothec organizations and savings and loan associations is specified.

Не дивлячись на недостатність та недосконалість існуючого правового поля, обмеженість майнових прав, відсутність відповідної інфраструктури, яка б гарантувала реалізацію прав застави, банки, на свій ризик, уже практикують надання кредитів під заставу нерухомого майна.

Ризикованість кредитування під заставу землі обумовлена не лише сезонним характером виробництва та впливом природних явищ. Відомо, що весь світ кредитує під заставу землі. Але поки селяни не будуть повноправними власниками землі, банки не зможуть бути активними учасниками іпотечного кредитування. Розробка відповідних законів для функціонування іпотеки та механізмів їх реалізації, проведення відповідної роз'яснювальної роботи потрібні не лише банкам, а й селянам та іншим власникам нерухомості. Ми уже мали негативні приклади довірчих операцій та трастових компаній, коли були ошукані найбільш вразливі верстви населення.

Зупинимося на тій ролі, яку можуть і повинні відігравати банки у становленні іпотечного ринку нашої держави. Адже у країнах з розвинутою ринковою економікою більшість іпотечних кредитів надається саме банками, які віддають перевагу вкладанню частини своїх коштів на довгостроковий період, що забезпечує їм прибутковість. Іпотечні кредити – це досить ефективний вид кредитів через те, що заставлене майно у більшості випадків залишається надійним забезпеченням наданого кредиту. Це один із найзахищеніших засобів вкладання коштів.

Потреба в іпотечному кредитуванні банківською системою може бути забезпечена як шляхом диверсифікації кредитного портфеля діючих банків, так і шляхом створення спеціалізованих іпотечних банків. Враховуючи світовий досвід, іпотечні банки в залежності від напрямів використання кредитів класифікуються в основному на:

- земельні банки, що кредитують під заставу землі;

- меліоративні банки, які кредитують меліоративні роботи;

- комунальні банки, які надають кредити під заставу нерухомості у вигляді житла, нежитлової нерухомості та інших споруд.

В усьому цивілізованому світі земля є заставою під довгострокові, дешеві кредити для аграрного сектору. Земельний фонд України налічує 33 млн. га ріллі, а її вартість за підрахунками вчених становить 140-300 млрд. грн. Таким чином, в аграрний сектор економіки може бути залучено довгострокових кредитів під іпотеку землі 100-200 млрд. Отже, в Україні є всі передумови для створення і ефективного розвитку земельних банків. Однак, прикінцевими положеннями Земельного Кодексу (п. 14; 15) вводиться мораторій на торгівлю сільськогосподарськими угіддями до 1 січня 2007 р., забороняється внесення права на землю як частки до статутних фондів господарських товариств, не дозволяється продаж або інші види відчуження земельних ділянок та паїв, що знаходяться у приватній власності. Продовження дії мораторію суперечить Конституції України, яка гарантує непорушність права приватної власності та права володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. При прийнятті нових законів або внесенні змін до чинних законів, не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав та свобод. Також у разі відсутності вільного обігу землі буде неможливо сформувати реальну ціну на землі сільськогосподарського призначення, що призведе до суттєвого зниження її вартості. В умовах такого жорсткого мораторію щодо використання прав на землю навіть при наявності інших законів та підзаконних актів з питань іпотеки говорити про активізацію найближчим часом іпотечного кредитування банками і взагалі про швидкий розвиток іпотечного ринку в Україні зарано.

Розділом II Закону України "Про іпотеку", в якому йдеться про особливості іпотеки земельних ділянок, передбачається, що заставодержателями земельних ділянок можуть бути лише банки і лише ті з них, які відповідають вимогам, встановленим Кабінетом Міністрів України та Національним банком України. Тому уже сьогодні необхідно визначитися, якими мають бути вимоги до банків, що бажають надавати іпотечні кредити, маючи на увазі не лише обмеження ризиків при такому кредитуванні, а й надання йому привабливості з точки зору прибутковості, гарантій на погашення наданих кредитів та участі банка – заставодержателя у вторинному іпотечному ринку. Лише за таких умов ми можемо розраховувати на активну участь банків у цьому процесі.

Слід сказати, що положення Закону України „Про іпотеку" не передбачають обов'язкову видачу заставної при оформленні іпотеки: заставна може видаватися у разі, коли це передбачено іпотечним договором. Така норма, на наш погляд ослаблюватиме інтереси банків до іпотеки і стримуватиме розвиток вторинного іпотечного ринку.

Завдання банків з підтримки та стимулювання інноваційних процесів на селі реалізується через певні умови надання та погашення кредитів. Разом з тим не напрацьовано законодавчу базу, не сформовано набір фінансових інструментів для обмеження ризиків, не визначено критерії оцінки землі і реєстрації іпотеки нерухомого майна. І до тих пір, поки будуть відсутні характерні для ринкової економіки рамкові умови та регулятивні норми, які дозволять оцінити ризик і здійснити їх розподіл, банки вимушені будуть на першому етапі брати на себе підвищені ризики при кредитуванні власників землі і нерухомого майна.