В.М. Жук

канд.екон.наук,

зав.відділом методології обліку і аудиту

ННЦ «Інститут аграрної економіки»

Ю.М. Осадча

к.е.н., доцент

Черкаський державний технологічний університет

Ключевые вопросы:

- Рассмотрено понятие права собственности на недвижимость и подчеркнута необходимость особенной защиты этих прав со стороны государства;

- Проведен анализ действующей системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определены объекты и органы государственной регистрации недвижимости;

- Внесены предложения по усовершенствованию действующей системы регистрации недвижимости, а также алгоритм ее проведения, который предусматривает осуществлять регистрацию земельных участков и объектов, что на них расположены, совместно в рамках одного органа государственной регистрации.

Key issues are examined:

- The conception of property on real estate and necessity of its special protection are considered;

- The analysis of state registration of property on real estate, contracts of it, the objects and organs of state registration of real estate are lead;

- The propositions on improvement of system of registration of the real estate and also algorithm of its carrying out which provides registration of the ground areas and objects that are located on them in common within the framework of one body of the state registration are brought

Нерухомість – основа національного багатства країни, що має по числу власників масовий, всенародний характер. Особлива і багатофункціональна роль нерухомості як економічного ресурсу в господарському житті суспільства: вона є необхідною умовою всякої економічної і соціальної діяльності, виступає в якості тієї просторової основи, на якій розвертається все життя суспільства. В той же час нерухоме майно є об’єктом власності (або інших майнових прав). Звідси висновок: з одного боку, права власника (володаря інших прав) нерухомості мають бути надійно захищені, з іншого – спосіб використання нерухомості її власником (розпорядником, користувачем) не байдужий іншим особам, суспільству в цілому.

На сьогодні на державному рівні планується ряд заходів по урегулюванню питань реєстрації прав власності на нерухомість. Україна страждає від відсутності єдиної системи реєстрації майнових прав. Існують кілька реєстрів нерухомості і вони містять суперечливу інформацію. Нещодавній Указ Президента України від 17 лютого 2003 року №134/2003 “Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру” закликає до створення єдиного реєстру земельних та інших майнових прав на нерухомість, що є позитивним кроком вперед, але цей указ ще не впроваджено в дію [12]. Новим урядом поставлено завдання розробки законопроекту про єдиний реєстр державної власності. В основі такого законодавства,  має бути  сформований єдиний перелік державної власності і не лише державних підприємств, але і всієї нерухомості державних підприємств. Уряд також передбачає значно посилити напрямок управління частками держави в приватних підприємствах і державними підприємствами, “…створити щось подібне спеціального агентства по управлінню державною власністю.” [13]

Виділення нерухомості в особливий рід речей накладає необхідність при здійсненні будь-якої форми угод з нерухомістю обов’язково проводити додаткову стадію здійснення цих угод – державну реєстрацію (ст. 182 Цивільного кодексу України).

Забезпечуючи ідентифікацію об’єкту нерухомості система державної реєстрації прав і угод з нерухомим майном дозволяє:

- створити систему оподаткування нерухомості;

- забезпечити безпеку угод через надання гарантій набувачу прав в тому, що придбання здійснено у дійсного володаря цих прав;

- зафіксувати момент переходу прав на майно, а значить, вигод і ризиків, пов’язаних із володінням прав на нерухомість.

Проблеми удосконалення та розвитку системи державної реєстрації прав на нерухомість досліджувались і широко висвітлювались в спеціальній літературі такими вченими і практиками, як  Балабанов І.Т., Володін М.О., Горемикін В.А., Дишлик О.П., Завальна І.І., Лихогруд М.Г., Микула О.Я., Черемшинський М.Д. та іншими. Проте, ряд питань ведення державної реєстрації прав на нерухоме майно ще недостатньо відпрацьовані, залишаються дискусійними, а також відсутні відповідні нормативно-правові акти щодо їх регулювання.

Актуальним питанням діючого законодавства України є порядок набуття права власності на нерухомість в розумінні цілісного об’єкту – земельна ділянка та все, що на ній розташоване. Проблема полягає в тому, що реєстрація прав власності на земельну ділянку та на об’єкти, які на ній розташовані, проводиться відокремлено. Це пояснюється тим, що виникнення права на будівлю, споруду та інші об’єкти, які розташовані на земельній ділянці не означає аналогічного права на цю земельну ділянку. Його виникнення, а тим більше реєстрація проводиться абсолютно відокремлено, що на сучасному етапі призвело й призводить до тієї ситуації, що земля під будівлями та спорудами не є у власності власників цих об’єктів. А в разі, коли власник має бажання придбати дану земельну ділянку дана процедура виявляється надто ускладненою з причини її законодавчого оформлення та високої вартості.

Метою статті є визначення проблемних питань з проведення державної реєстрації об’єктів нерухомості та моделювання концепції державної реєстрації прав на нерухоме майно відповідно до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” й з урахуванням міжнародного досвіду .

Державна реєстрація прав на нерухомість забезпечує одну з найважливіших відмінностей нерухомого майна від рухомого – гласність, публічність прав на нерухомість, що є необхідною умовою нормального функціонування ринку нерухомості.

Тому однією з найважливіших умов ефективного управління нерухомістю не тільки як фізичним об’єктом володіння і користування, але і як правом на нього, є прийнята в країні система реєстрації нерухомого майна та операцій з ним. Рівень та якість її постановки в значній мірі визначають ступінь захисту прав і законних інтересів фізичних і юридичних осіб, а також наповнення бюджету держави і його суб’єктів за рахунок оподаткування. Саме реєстрація дає титул власності – законне право на нерухомість, яке регламентує права її власника, і зобов’язання, наприклад, нести витрати по утриманню об’єктів, сплачувати за нього податки та ін. Тому, щоб набути права власності на нерухоме майно, слід зареєструвати його встановленим в країні способом.