banner-mia2.gif

Ю.С. Рудченко

 

            Чи потрібно юридичним особам відповідно до п. 6 Перехідних положень Земельного кодексу України у 2006 році переоформлювати право постійного користування земельною ділянкою, яка належить до земель комунальної власності? Які санкції чекають підприємство при несвоєчасному оформленні такого права? 

 

            Донедавна відповідно п. 6 Перехідних положень Земельного кодексу України громадяни, підприємства, установи й організації, які мають у користуванні земельні ділянки[1], надані їм до введення у дію Земельного кодексу Української РСР, повинні були до 1 січня 2008 року оформити право власності або право користування землею. Після 1 січня 2008 року надане їм право користування земельною ділянкою втрачається.

            Наголошуємо, що положення даного пункту в частині щодо втрати громадянами, підприємствами, установами і організаціями після закінчення строку оформлення права власності або права користування землею раніше наданого їм права користування земельною ділянкою визнано таким, що не відповідає Конституції України (є неконституційним) згідно з Рішенням Конституційного Суду України від 22.09.2005 року N 5-рп/2005, а отже втратило чинність з 22 вересня 2005 року.

            У зв’язку з цим, підприємства, які не переоформили земельну ділянку, що знаходиться у них у постійному користуванні у власність або оренду  мають підставу не робити це ані у 2006 році ані пізніше. Жодних санкцій, а також позбавлення права на  земельну ділянку за це не встановлено.

            Разом з тим нагадуємо, що відсутність документів на право власності або користування земельною ділянкою не звільняє платників від сплати земельного податку.

 

 

Підприємство має намір взяти в оренду земельну ділянку, що перебуває у комунальній власності. Чи обов’язково при цьому розробляти окремий проект відведення цієї земельної ділянки?

 

Відповідь на це запитання залежить від кількох важливих моментів, які на жаль не уточненні його автором. По-перше, чи визначено межі земельної ділянки, що передається в натурі на момент такої передачі. По-друге, за яким призначенням має використовуватися дана земельна ділянка майбутнім орендарем.

Якщо передбачається передача в оренду земельної ділянки, межі якої визначено в натурі (на місцевості), а також майбутнє використання її орендарем не передбачає зміни цільового призначення,  то передача такої земельної ділянки в оренду  відповідно до статті 16 Закону України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV здійснюється без проекту її відведення.

Якщо ж при передачі в оренду земельної ділянки планується зміна  цільового призначення  то при наданні її в оренду без складання проекту відведення не обійтися. Адже відповідно до вищезгаданої ст. 16 у разі зміни цільового призначення земельної ділянки надання її в оренду здійснюється за проектом відведення.

Особа, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду із земель державної або комунальної власності, подає до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки заяву (клопотання). Розгляд заяви і надання земельної ділянки в оренду проводяться у порядку, встановленому Земельним кодексом України.

 

 

Фізична особа – суб’єкт підприємницької діяльності  має у власності присадибну ділянку, на якій планується розмістити магазин. Чи потрібно у такому випадку змінювати цільове призначення земельної ділянки на ту її  частину, яку займе магазин.

 

Лист, нещодавно підготовлений Державним комітетом по земельним ресурсам за номером 14-17-2П1647/9236 досить чітко дає відповідь на поставлене запитання.

Одним із принципів земельного законодавства є обов'язковість використання земель за цільовим призначенням. Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням відповідно до статті 141 Земельного кодексу України є однією з підстав для припинення права користування земельною ділянкою.

Землі за основним цільовим призначенням поділяються на категорії, які встановлені статтею 19 Земельного кодексу України. Статтею 20 встановлено, що віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів місцевого самоврядування та органів державної влади відповідно до їх повноважень.

Отже, якщо фізична особа має у власності земельну ділянку для будівництва та обслуговування житлового будинку (присадибну ділянку) і на її частині займається підприємницькою діяльністю, то цільове призначення на дану частину земельної ділянки необхідно змінити.

Механізм зміни цільового призначення земель визначений постановою Кабінету Міністрів України №502 від 11 квітня 2002 р. "Про затвердження Порядку зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб" (далі – Постанова №502). Ініціатором такої зміни має виступати власник земельної ділянки, який подає заяву (клопотання) до сільської, селищної, міської ради, якщо земельна ділянка розташована в межах населеного пункту, або районної держадміністрації, якщо земельна ділянка розташована за межами населеного пункту.

До заяви (клопотання) додаються: копія державного акта на право власності на земельну ділянку; копія паспорта (серія, номер паспорта, коли і ким виданий та місце проживання) власника земельної ділянки, документи щодо встановлених обмежень (обтяжень) та земельних сервітутів на використання земельної ділянки, обґрунтування необхідності зміни цільового призначення земельної ділянки із зазначенням її розміру.

Важливим нюансом є те, що в даному випадку зміні цільового призначення підлягає лише частина земельної ділянки, а отже, згідно Постанови №502 обов’язковим є складання нового проекту відведення земельної ділянки.

Проект відведення земельної ділянки, цільове призначення якої змінюється, складається державною або іншою землевпорядною організацією на замовлення власника земельної ділянки. Умови і термін складання проекту визначаються договором, укладеним замовником з виконавцем робіт. Проект має бути погоджений з органом земельних ресурсів, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органом містобудування і архітектури та охорони культурної спадщини, а також підлягає державній землевпорядній експертизі, після якої замовник подає проектні матеріали відповідно до сільської, селищної, міської ради або до районної держадміністрації для прийняття рішення.

Рішення сільської селищної, міської ради або відповідного органу виконавчої влади про зміну цільового призначення земельної ділянки є підставою для оформлення державного акта на право власності на земельну ділянку із зміненим цільовим призначенням.

 

 

Фізична особа має у власності земельну частку (пай), яка перебуває в оренді, про що складений відповідний договір оренди земельної частки (паю). Чи потрібно переоформлювати даний договір у випадку, якщо фізичною особою отримано державний акт на право власності на земельну ділянку.

 

Як, пояснює Державний комітет України по земельних ресурсах у Листі від 24.10.2005 р. орендні відносини повинні оформлюватись договором, як у випадку оренди земельної частки (паю), так і в разі оренди земельної ділянки.

Типовим договором оренди земельної частки (паю), затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17.01.2000 р. N 5, передбачено укладення договорів оренди земельної частки (паю) на підставі сертифікатів на право власності на земельну частку (пай).

Якщо особою був укладений договір оренди земельної частки (паю), а потім отримано державний акт на право власності на земельну ділянку, то змінюється предмет зобов'язань, і в такому випадку сторони при зміні істотних умов договору повинні привести договірні відносини у належний стан, враховуючи вимоги Закону України "Про оренду землі" N 161-XIV від 06.10.1998 р.. Абзацом другим розділу IX "Перехідні положення" даного Закону передбачено, що після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що й раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.

Отже, договір оренди земельної частки (паю) переоформлюється на договір оренди землі, який складається на підставі Типового договору оренди землі, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України N 220 від 03.03.2004 р. (табл.)

Таблиця

Переоформлення договору оренди земельної частки (паю)

Оформлення договірних відносин щодо оренди земельної частки (паю)

Оформлення договірних відносин щодо оренди земельної ділянки

Оренда оформлюється договором оренди земельної частки (паю) 

Оренда оформлюється договором оренди земельної ділянки 

Форма договору затверджена наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17.01.2000 року N 5

Форма договору затверджена постановою Кабінету Міністрів України N 220 від 03.03.2004 р.

Договір оренди земельної частки (паю) укладається на підставі сертифікатів на право власності на земельну частку (пай).

Договір оренди земельної ділянки укладається на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку

 



[1] Мова йде про земельні ділянки із земель державної та комунальної власності, право постійного користування на які, згідно статті 92 Земельного кодексу України можуть набувати підприємства, установи, організації державної або комунальної власності, а також громадські організації інвалідів.