banner-mia2.gif

            Спектр проблем, що виникають у правовідносинах пов’язаних з набуттям права на землю, її використанням, продажем, передачею в оренду та спадщину пояснюють підвищений інтерес до цих питань як з боку землекористувачів, так і з боку державних органів, що функціонують в системі земельних ресурсів України. Останнім часом Державним комітетом України по земельних ресурсах, Міністерством фінансів України, Державною податковою адміністрацією надано ряд роз’яснень стосовно окремих питань набуття та відчуження прав на землю, контролю за її використанням та охороною, оподаткування земельних ділянок та відображення їх в бухгалтерському обліку. Найважливіші з них коротко прокоментуємо.

 

Указ Президента від 25.07.2006р. № 644/2006

"Про деякі питання організаційно-правового забезпечення формування та регулювання ринку землі та захисту прав власників земельних ділянок"

 

            Нагальна потреба підготовки пакету нормативної документації з питань запровадження в Україні ринку земель висловлювалась Президентом України неодноразово, однак до цього часу не реалізована. Саме вона вкотре озвучена в Указі. Серед усього іншого законодавство, що регулюватиме продаж сільськогосподарських земель, як передбачається, міститиме ряд норм, що мають забезпечити захист прав громадян на землю та інтересів національного сільськогосподарського виробника. Серед них:

v            встановлення вимог до покупців земельних ділянок сільськогосподарського призначення, (наявність у них можливостей для належного ведення господарства, раціонального використання земель, бізнес-плану та проекту землеустрою);

v            запровадження особливого порядку відчуження земельних ділянок протягом певного строку після набуття права власності на них;

v            встановлення обмежень щодо максимального розміру земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності однієї особи, а також обмежень щодо поділу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, мінімальних граничних розмірів таких ділянок;

v            запровадження економічного стимулювання викупу деградованих та малопродуктивних земель сільськогосподарського призначення та інших земель для їх залісення чи залуження;

v            визначення механізмів державної підтримки забезпечення стабільності цін на ринку землі;

v            встановлення строку, протягом якого громадяни - власники земельних часток (паїв) можуть реалізувати право на виділення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та одержання державних актів на право власності на земельні ділянки.

            Сподіваємося, саме ці вимоги все ж будуть включені в земельне законодавство і не допустять зловживань та махінацій на ринку землі, які спостерігаємо сьогодні.

 

Державна інспекція з контролю за використанням і охороною земель 

Лист від 16.06.2006 № 6-8-959/494, 495

"Щодо повноважень державних інспекторів з контролю за використанням та охороною земель"

 

            Державні інспектори з контролю за використанням та охороною земель (Держземінспекція та її територіальні органи) не мають права здійснювати державний контроль за проведенням державної землевпорядної експертизи містобудівної і землевпорядної документації.

            Такого висновку дійшли фахівці Держземінспекція посилаючись на наступне:

Законами України "Про державний контроль за використанням та охороною земель", "Про державну експертизу землевпорядної документації" не передбачено такого виду контролю;

процедура здійснення такого контролю не виписана у нормативно-правових актах;

особа, яка здійснює контроль за проведенням державної землевпорядної експертизи містобудівної і землевпорядної документації, повинна мати рівень знань аналізу експертної інформації не нижчий ніж у особи, яка безпосередньо здійснює експертизу землевпорядної документації;

державний інспектор з контролю за використанням та охороною земель не має права вживати будь-яких заходів впливу реагування на порушення з боку органів, які здійснюють експертизу (у нього немає відповідних повноважень), та ін.

            А от щодо повноважень Держземінспекції з приводу надання пропозицій Держкомзему щодо анулювання ліцензій на проведення землевпорядних та землеоціночних робіт, листом роз’яснено, що оскільки Держземінспекція діє у складі Держкомзему України і йому підпорядковується, її фахівці можуть взяти участь у проведенні таких перевірок (взяти участь у роботі комісії з перевірки дотримання ліцензійних умов, створеної Держкомземом України), але лише на виконання відповідного доручення Держкомзему. Тому у випадку виявлення державним інспектором факту землевпорядних та землеоціночних робіт без ліцензії чи після закінчення її терміну, він повинен надіслати матеріали перевірки до відповідних органів внутрішніх справ.

 

Міністерство фінансів України

Лист від 26.05.2006р. № 31-34000-20/23-4625/6662

"Щодо бухгалтерського обліку права постійного користування земельною ділянкою"

 

            Право постійного користування земельною ділянкою не може бути оприбутковане до складу основних засобів на рахунок 10 "Основні засоби". Земля визнається активом підприємства лише в тому випадку, якщо ця земельна ділянка контролюється підприємством (належить підприємству на підставі відповідного документу, що засвідчує право власності на земельну ділянку) та її вартість достовірно визначена.

            Якщо земельна ділянка перебуває у користуванні, а не у власності підприємства вона має бути  зарахована на баланс до складу нематеріальних активів згідно з Положенням (стандартом) бухгалтерського обліку 8 "Нематеріальні активи" - субрахунок 122 "Права користування майном". Але, звісно, лише у тому випадку, якщо існує ймовірність одержання майбутніх економічних вигод, пов'язаних з її використанням, та вартість прав користування ділянкою може бути достовірно визначена. Оприбуткування  здійснюється за первісною вартістю згідно правил встановленими для нематеріальних активів.

 

Державний комітет України по земельних ресурсах

Лист від 27.02.2006р. № 14-17-2-Я254/1549

"Щодо права на земельну частку (пай)"

 

Право на земельну частку (пай) у свій час надавалось членам недержавного сільськогосподарського підприємства відповідно до встановленого членства в підприємстві на дату видачі сільськогосподарському підприємству державного акта на право колективної власності на землю.

Право на пай мали усі члени колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, в тому числі пенсіонери, які раніше працювали в ньому і залишаються членами зазначеного підприємства, кооперативу, товариства. Перелік осіб визначався у списку, що додавався до державного акта на право колективної власності на землю.

 

Державна інспекція з контролю за використанням і охороною земель 

Лист від 05.07.2006р. № 6-8-1063/657

"Щодо використання земельної ділянки для комерційних цілей шляхом передачі в оренду приміщень, розташованих на ній"

 

            Особа, яка орендує приміщення не має жодних прав на земельну ділянку під таким приміщенням, а отже і відповідальності за її нецільове використання не несе.

            В листі зокрема роз’яснено, що незважаючи на те, що будівлі, які належать юридичній особі на праві власності, надано в оренду іншому суб'єкту господарювання, право власності чи користування земельною ділянкою, на якій вони розташовані, належить юридичній особі (власнику будівель) на підставі державного акта чи договору оренди і до орендаря приміщень автоматично не переходить. Саме власник ділянки зобов'язаний забезпечувати використання її за цільовим призначенням. А, отже, і відповідальність за невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням несе власник або користувач земельної ділянки, на якого законодавством чи договором оренди, відповідно, покладено обов'язок використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням.

 

Державна податкова адміністрація 

Лист від 10.04.2006р. № 21818/С/17-0715, 6686/7/17-0717

"Щодо оподаткування спадщини у вигляді майнового та земельного сертифікатів"

 

            Майнові та земельні сертифікати отримані  у спадщину з метою оподаткування розглядаються як корпоративні права. Корпоративні права - це право власності на статутний фонд (капітал) юридичної особи або його частку (пай), включаючи права на управління, отримання відповідної частки прибутку такої юридичної особи, а також активів у разі її ліквідації відповідно до чинного законодавства, незалежно від того, чи створена така юридична особа у формі господарського товариства, підприємства, заснованого на власності однієї юридичної або фізичної особи, або в інших організаційно-правових формах.

            Так як, зміст прав особи, які засвідчують майновий та земельний сертифікати, є тотожнім змісту корпоративних та майнових прав відповідно, то у разі отримання свідоцтва про право на спадщину на майновий пай (корпоративне право) та на земельний сертифікат (майнове право), спадкоємцю необхідно подати до податкової інспекції за місцем своєї податкової адреси (місцем постійного або переважного проживання) річну декларацію, в якій зазначити вартість такого успадкованого майнового сертифіката та сплатити з неї податок з доходів фізичних осіб за ставкою 13 % (на період 2004 - 2006 роки).

            Суттєве уточнення надане в листі стосовно можливих пільг в оподаткуванні такого спадку. По-перше, місцевим радам надано право встановлювати додаткові пільги щодо оподаткування у межах сум, що надходять до їх бюджетів. По-друге, платник податків має право вимагати розстрочення чи відстрочення його податкових зобов'язань, а орган, уповноважений приймати рішення з таких розстрочень чи відстрочень зобов'язаний задовольнити таку вимогу у разі коли підстави, надані платником податків як обґрунтування такого розстрочення, відстрочення, є тотожними підставам, наданим іншими платниками податків, щодо податкових зобов'язань яких були прийняті відповідні рішення.

 

Державна інспекція з контролю за використанням і охороною земель 

Лист від 15.07.2006р. № 6-8-1137/705

"Щодо оформлення правовстановлюючих документів на землю при розміщенні малих архітектурних форм для здійснення підприємницької діяльності"

 

            Особи, які здійснюють торгівлю з кіосків, палаток, інших споруд, що виконуються із полегшених конструкцій і встановлюються тимчасово без улаштування фундаментів, повинні мати правовстановлюючі документи на відповідну земельну ділянку (державний акт чи договір оренди земельної ділянки).

            Такий висновок в листі зроблений на підставі норми, за якою мала архітектурна форма встановлюється на земельній ділянці на підставі дозволу (документу, що дає право суб'єкту підприємницької діяльності на розміщення малої архітектурної форми, який видається органом містобудування та архітектури), але за умови виникнення права на земельну ділянку. Згідно зі статтею 125 Земельного кодексу України право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації

            При зміні функціонального використання малої архітектурної форми з ініціативи суб'єкта підприємницької діяльності він має звернутися до відповідного органу виконавчої влади з письмовою заявою та пропозиціями стосовно зміни функціонального використання малої архітектурної форми. При цьому зміни до дозволу на розміщення малої архітектурної форми можуть бути внесені лише на підставі висновку місцевого державного органу земельних ресурсів щодо відповідності використання земельної ділянки цільовому призначенню.

            Укладення між органом місцевого самоврядування або органом виконавчої влади та суб'єктом господарювання договорів оренди так званого твердого покриття (наприклад асфальт, тротуарна плитка тощо) для розміщення малої архітектурної форми не звільняє зазначених суб'єктів від обов'язку укласти договір оренди земельної ділянки.

 

Щодо Справляння земельного податку

 

Лист Державної податкової адміністрації України

від 30 серпня 2006 р. N 9651/5/15-0616

 

Справляння земельного податку здійснюється відповідно до Закону України від 03.07.92 р. N 2535-ХII "Про плату за землю" в редакції Закону від 19.09.96 р. N 378/96-ВР (зі змінами та доповненнями, далі - Закон N 2535-ХII), яким, зокрема, визначено коло платників земельного податку, ставки податку, порядок його обчислення і сплати, а також пільги окремим категоріям платників.

Згідно зі статтею 2 Закону N 2535-ХII використання землі в Україні є платним. Об’єктом плати за землю є земельна ділянка, а також земельна частка (пай), яка перебуває у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, а платниками - власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі, в тому числі орендарі (стаття 5 Закону N 2535-ХІІ).

Відповідно до пункту 3 частини першої статті 12 Закону N 2535-ХІІ від земельного податку звільнені, зокрема, заклади, установи та організації, які повністю утримуються за рахунок бюджету.

Якщо підприємства, установи та організації, що користуються пільгами по земельному податку мають у підпорядкуванні госпрозрахункові підприємства або здають у тимчасове користування (оренду) земельні ділянки, окремі будівлі або їх частини, податок за земельні ділянки, зайняті цими госпрозрахунковими підприємствами або будівлями (їх частинами), переданими в тимчасове користування, сплачується у встановлених розмірах на загальних підставах (остання частина статті 12 Закону N 2535-ХІІ).

При цьому відповідно до статті 796 Цивільного кодексу України одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму.

Плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою (стаття 797 Цивільного кодексу України).

Законом N 2535-ХII не передбачено виключень щодо звільнення від сплати земельного податку бюджетних установ, які здають у тимчасове користування (оренду) земельні ділянки, окремі будівлі або їх частини іншим суб’єктам господарювання, в тому числі бюджетним установам.

Таким чином, власники землі та землекористувачі, які відповідно до Закону N 2535-ХІІ звільняються від сплати земельного податку та надають у тимчасове користування (оренду) земельні ділянки, окремі будівлі або їх частини, податок за земельні ділянки, зайняті цими будівлями (їх частинами), переданими в тимчасове користування, сплачують у встановлених розмірах на загальних підставах.

 

Заступник Голови

С.І. Лекарь

 

 

Щодо порядку плати за землю фізичною особою - платником єдиного податку

 

Лист Державної податкової адміністрації України

від 23 серпня 2006 р. N 4434/К/17-0315

 

Державна податкова адміністрація України розглянула лист щодо порядку плати за землю фізичною особою - платником єдиного податку і повідомляє.

Земельні відносини в Україні регулюються Земельним кодексом України від 25.10.2001 N 2768-III (далі - Кодекс), а справляння плати за землю - Законом України "Про плату за землю" від 03.07.92 N 2535-XII (далі - Закон N 2535).

Відповідно до статті 2 Закону N 2535 та статті 206 Кодексу використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати і визначається залежно від грошової оцінки земель. Власники землі та землекористувачі, крім орендарів, сплачують земельний податок. За земельні ділянки, надані в оренду, справляється орендна плата.

Об'єктом плати за землю є земельна ділянка, яка перебуває у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди. Суб'єктом плати за землю (платником) є власник землі і землекористувач, у тому числі орендар (ст. 5 Закону N 2535).

Згідно зі статтею 377 Цивільного кодексу України від 16.01.2003 N 435-IV до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування.

При переході права власності на будівлю або споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі або споруди (п. 4 ст. 120 Кодексу).

Відповідно до пункту 3 статті 125 Кодексу, приступати до використання земельної ділянки, в тому числі на умовах оренди, до встановлення меж цієї ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує право власності або право користування землею, забороняється.

Такими документами згідно зі статтею 126 Кодексу є Державний акт на право власності на земельну ділянку та Державний акт на право постійного користування земельною ділянкою. Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Указом Президента України від 03.07.98 N 727 "Про спрощену систему оподаткування, обліку та звітності суб'єктів малого підприємництва" (в редакції Указу Президента України від 28 червня 1999 року N 746/99), регулюється порядок застосування спрощеної системи оподаткування, обліку та звітності суб'єктів малого підприємництва. Суб'єкт малого підприємництва, який сплачує єдиний податок, не є платником ряду видів податків і зборів (обов'язкових платежів), в т. ч. плати (податку) за землю.

Постановою Кабінету Міністрів України від 16.03.2000 N 507 "Про роз'яснення Указу Президента України від 3 липня 1998 р. N 727" (пункт 6) роз'яснено, що такий платник єдиного податку звільняється від плати (податку) за землю лише за ділянки, які використовуються ним для провадження підприємницької діяльності, тобто за ті ділянки, які надані йому в установленому чинним законодавством порядку саме для здійснення підприємницької діяльності, і доходи від провадження якої оподатковуються єдиним податком.

Стосовно другого питання, то орендні відносини в Україні регулюються Законом України від 6 жовтня 1998 року N 161-XIV "Про оренду землі" (далі - Закон N 161), статтею 1 якого визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності..

Статтею 5 Закону N 161 встановлено, що орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право користування земельною ділянкою.

Відповідно до статті 4 та Прикінцевих положень Закону N 161 до розмежування відповідно до закону земель державної і комунальної власності орендодавцями земельних ділянок у межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, є відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади в межах повноважень, визначених Кодексом.

Згідно зі статтею 13 Закону N 161 договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний передати орендареві земельну ділянку у користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Однією із істотних умов договору оренди землі між орендодавцем та орендарем є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (стаття 15 Закону N 161).

Орендна платна за землю, як визначено статтею 21 Закону N 161, це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Статтею 13 Закону N 2535 встановлено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у державній або комунальній власності, є договір оренди такої ділянки.

Платники земельного податку, а також орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності (крім громадян) самостійно обчислюють суму земельного податку та орендної плати щороку станом на 1 січня і до 1 лютого поточного року подають відповідному органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями (стаття 14 Закону N 2535).

Враховуючи вищезазначене, платником орендної плати за землю до бюджету є орендар земель державної або комунальної власності на підставі укладеного з відповідним органом місцевого самоврядування чи органом виконавчої влади договором оренди землі.

 

Заступник Голови ДПА України

С. Лекарь

 

 

ЩОДО ПОДАЛЬШОГО ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ, ЯКА ПЕРЕБУВАЛА В ОРЕНДІ ТА ПОВЕРНУТА ВЛАСНИКУ В НЕНАЛЕЖНОМУ СТАНІ

 

Лист Міністерства аграрної політики України

від 23 травня 2006 р. N 37-17-2-16/7778

 

Міністерство аграрної політики розглянуло запит В. Рачка (с. Новопавлівка, Дніпропетровська обл.) щодо подальшого використання земельної ділянки, яка перебувала в оренді та повернута власнику в неналежному стані і повідомляє.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" (зі змінами) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передавати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 15 закону визначаються істотні умови договору оренди землі, а саме: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди.

Статтею 34 закону передбачено, що у разі невиконання орендарем обов'язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов'язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

Спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються в судовому порядку. Водночас повідомляємо, що громадянин має право виділити свою земельну ділянку зі складу земель колективної власності й господарювати на цій землі самостійно з метою задоволення особистих потреб шляхом виробництва, переробки і споживання сільськогосподарської продукції, реалізації її надлишків або передавати земельну ділянку іншому орендареві.

 

Заступник міністра аграрної політики

Н. Павлюк