banner-mia2.gif

ПЕРЕОФОРМЛЯЄМО ДОГОВОРИ ОРЕНДИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК

 

ЗАПИТУЄ БУХГАЛТЕР ПП "КОРНЕР": Чи потрібно при приєднанні юридичних осіб переоформляти договори оренди землі?

 

В даному випадку слід розглянути два варіанти:

А) Договори оренди заключні між власниками земельних ділянок (фізичними або юридичними особами) і підприємством-орендарем, яке приєднується до іншого суб’єкта господарювання.

Б) Договори оренди заключні між власниками земельних ділянок та підприємством-орендарем, до якого відбувається приєднання.

Згідно Статті 104 ЦКУ  "Припинення юридичної особи":

1. Юридична особа припиняється в результаті передання всього свого майна, прав та обов'язків іншим юридичним особам - правонаступникам (злиття, приєднання, поділу, перетворення) або в результаті ліквідації.

2. Юридична особа є такою, що припинилася, з дня внесення до єдиного державного реєстру запису про її припинення.

Таким чином, підприємство, яке заключало договори оренди ліквідується з передачею своїх прав та обов'язків, майна юридичні особі до якої воно приєднується.

У Статті 93 ЗКУ "Право оренди земельної ділянки" вказано:

1. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

2. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

5. Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом.

6. Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).

Проте, слід мати на увазі, що згідно статті 31 "Припинення договору оренди землі" Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі припиняється в разі ліквідації юридичної особи – орендаря.

Відповідно статті 32 "Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання" Закону України "Про оренду землі", перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Таким чином юристи сходяться на думці (і як показує практика для уникнення судової тяганини), що  підприємство, яке приєднується – визнається таким, що ліквідовується (ст. 104 ЦКУ). Згідно ст. 31 Закону України "Про оренду землі", договори оренди втрачають свою чинність при ліквідації підприємства. Отже, договори оренди землі, які воно заключило раніше – повинні бути переоформлені та заключні уже новим орендарем – реорганізованим підприємством до якого відбулось приєднання. Тобто норма закону щодо передання прав та обов'язків (відносно оренди землі) іншим юридичним особам – правонаступникам у разі реорганізації для підприємства не діє. Це, на нашу думку, логічно, адже дає право орендодавцю – власнику землі захищати свої інтереси, вільно обирати орендаря і заключати з ним договір оренди.

В той же час, підприємство, до якого відбулось приєднання – зазнало реорганізації. Наслідком реорганізації є державна реєстрація змін в установчих документах реорганізованого підприємства.  Як зазначено у ст. 32 Закону України "Про оренду землі", реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Тому вважаємо у підприємства, до якого відбулось приєднання немає необхідності переоформлювати договори оренди землі.

 

Консультаційний центр "Облік і фінанси АПК"