banner-mia2.gif

ОПУБЛІКОВАНО: Жук В.М. Система державної реєстрації об'єктів нерухомості: стан та перспективи / В.М. Жук, Ю.М. Осадча // Облік і фінанси АПК. – 2005. – № 3. - С.53-59.

В.М. ЖУК, к.е.н.,

зав. відділом методології обліку і аудиту,

ННЦ «Інститут аграрної економіки»

Ю.М. ОСАДЧА, к.е.н., доцент,

Черкаський державний технологічний університет

СИСТЕМА ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ: СТАН ТА ПЕРСПЕКТИВИ

Ключевые вопросы:

- Рассмотрено понятие права собственности на недвижимость и подчеркнута необходимость особенной защиты этих прав со стороны государства;

- Проведен анализ действующей системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определены объекты и органы государственной регистрации недвижимости;

- Внесены предложения по усовершенствованию действующей системы регистрации недвижимости, а также алгоритм ее проведения, который предусматривает осуществлять регистрацию земельных участков и объектов, что на них расположены, совместно в рамках одного органа государственной регистрации.

Key issues are examined:

- The conception of property on real estate and necessity of its special protection are considered;

- The analysis of state registration of property on real estate, contracts of it, the objects and organs of state registration of real estate are lead;

- The propositions on improvement of system of registration of the real estate and also algorithm of its carrying out which provides registration of the ground areas and objects that are located on them in common within the framework of one body of the state registration are brought

 

Нерухомість – основа національного багатства країни, що має по числу власників масовий, всенародний характер. Особлива і багатофункціональна роль нерухомості як економічного ресурсу в господарському житті суспільства: вона є необхідною умовою всякої економічної і соціальної діяльності, виступає в якості тієї просторової основи, на якій розвертається все життя суспільства. В той же час нерухоме майно є об’єктом власності (або інших майнових прав). Звідси висновок: з одного боку, права власника (володаря інших прав) нерухомості мають бути надійно захищені, з іншого – спосіб використання нерухомості її власником (розпорядником, користувачем) не байдужий іншим особам, суспільству в цілому.

На сьогодні на державному рівні планується ряд заходів по урегулюванню питань реєстрації прав власності на нерухомість. Україна страждає від відсутності єдиної системи реєстрації майнових прав. Існують кілька реєстрів нерухомості і вони містять суперечливу інформацію. Нещодавній Указ Президента України від 17 лютого 2003 року №134/2003 “Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру” закликає до створення єдиного реєстру земельних та інших майнових прав на нерухомість, що є позитивним кроком вперед, але цей указ ще не впроваджено в дію [12]. Новим урядом поставлено завдання розробки законопроекту про єдиний реєстр державної власності. В основі такого законодавства,  має бути  сформований єдиний перелік державної власності і не лише державних підприємств, але і всієї нерухомості державних підприємств. Уряд також передбачає значно посилити напрямок управління частками держави в приватних підприємствах і державними підприємствами, “…створити щось подібне спеціального агентства по управлінню державною власністю.” [13]

Виділення нерухомості в особливий рід речей накладає необхідність при здійсненні будь-якої форми угод з нерухомістю обов’язково проводити додаткову стадію здійснення цих угод – державну реєстрацію (ст. 182 Цивільного кодексу України).

Забезпечуючи ідентифікацію об’єкту нерухомості система державної реєстрації прав і угод з нерухомим майном дозволяє:

- створити систему оподаткування нерухомості;

- забезпечити безпеку угод через надання гарантій набувачу прав в тому, що придбання здійснено у дійсного володаря цих прав;

- зафіксувати момент переходу прав на майно, а значить, вигод і ризиків, пов’язаних із володінням прав на нерухомість.

Проблеми удосконалення та розвитку системи державної реєстрації прав на нерухомість досліджувались і широко висвітлювались в спеціальній літературі такими вченими і практиками, як  Балабанов І.Т., Володін М.О., Горемикін В.А., Дишлик О.П., Завальна І.І., Лихогруд М.Г., Микула О.Я., Черемшинський М.Д. та іншими. Проте, ряд питань ведення державної реєстрації прав на нерухоме майно ще недостатньо відпрацьовані, залишаються дискусійними, а також відсутні відповідні нормативно-правові акти щодо їх регулювання.

Актуальним питанням діючого законодавства України є порядок набуття права власності на нерухомість в розумінні цілісного об’єкту – земельна ділянка та все, що на ній розташоване. Проблема полягає в тому, що реєстрація прав власності на земельну ділянку та на об’єкти, які на ній розташовані, проводиться відокремлено. Це пояснюється тим, що виникнення права на будівлю, споруду та інші об’єкти, які розташовані на земельній ділянці не означає аналогічного права на цю земельну ділянку. Його виникнення, а тим більше реєстрація проводиться абсолютно відокремлено, що на сучасному етапі призвело й призводить до тієї ситуації, що земля під будівлями та спорудами не є у власності власників цих об’єктів. А в разі, коли власник має бажання придбати дану земельну ділянку дана процедура виявляється надто ускладненою з причини її законодавчого оформлення та високої вартості.

Метою статті є визначення проблемних питань з проведення державної реєстрації об’єктів нерухомості та моделювання концепції державної реєстрації прав на нерухоме майно відповідно до Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” й з урахуванням міжнародного досвіду .

Державна реєстрація прав на нерухомість забезпечує одну з найважливіших відмінностей нерухомого майна від рухомого – гласність, публічність прав на нерухомість, що є необхідною умовою нормального функціонування ринку нерухомості.

Тому однією з найважливіших умов ефективного управління нерухомістю не тільки як фізичним об’єктом володіння і користування, але і як правом на нього, є прийнята в країні система реєстрації нерухомого майна та операцій з ним. Рівень та якість її постановки в значній мірі визначають ступінь захисту прав і законних інтересів фізичних і юридичних осіб, а також наповнення бюджету держави і його суб’єктів за рахунок оподаткування. Саме реєстрація дає титул власності – законне право на нерухомість, яке регламентує права її власника, і зобов’язання, наприклад, нести витрати по утриманню об’єктів, сплачувати за нього податки та ін. Тому, щоб набути права власності на нерухоме майно, слід зареєструвати його встановленим в країні способом.

Становлення сучасних систем державної реєстрації пройшло досить довгий шлях розвитку і несе на собі ясний відбиток особливостей історичного процесу в тій чи іншій країні або групі країн. Ці особливості і сьогодні проявляються в тому, яким чином система реєстрації виконує вказані вище функції.

Початок сучасним системам реєстрації прав на нерухомість було покладено в 15-16 ст. внаслідок росту потреб держави у використанні оподаткування нерухомості як джерела державних надходжень.

На основі систематичного збору і поновлення інформації в більшості європейських країн (Німеччина, Австрія, Швейцарія, Франція тощо) створена система реєстрації прав на нерухомість, що носить назву юридичного кадастру і забезпечує високу ступінь надійності та безпеки угод з нерухомістю для добросовісного набувача.

Інший варіант вирішення проблеми гарантій – досконале вивчення і опис об’єкту (його юридичної історії, топографічних та інших фізичних характеристик), формування на цій основі переконливого і юридично дійсного “титулу”. В даному випадку держава гарантує законність титулу (права на власність) за рахунок детального його вивчення і оформлює його при передачі прав на нового власника. Цей спосіб носить назву системи реєстрації земельного титулу, або системи Торренса (за прізвищем її створювача). Вона розповсюджена в Канаді, Австралії, Новій Зеландії. Були серйозні спроби введення її в США, однак оскільки вони здійснювались на добровільній основі, то із врахуванням досить вагомих витрат на формування титулу, великого успіху добитися не вдалося.

Як бачимо, в своїй основі ці системи реєстрації досить прості, що, однак, не означає легкості їх здійснення на практиці. Так, перший варіант неможливий без багаторічного і навіть багатовікового (якщо мати на увазі, що об’єкти нерухомості не так часто надходять в обіг, як інші товари) накопичення інформації, другий – без достатньо істотних витрат на топографічні дослідження і описи, на вивчення історії переходу прав і наявності обмежень, а крім того, на створення страхового фонду, що створює додаткові гарантії для добросовісних набувачів при допущенні державними органами помилок при перевірці титулу.

Саме вказані обставини викликали до життя ще одну систему реєстрації, яка характерна для більшості штатів США і носить назву системи “реєстрації актів”. При ній документи, що пред’являються до органів державної реєстрації, не перевіряються і реєстрації означає лише те, що титул, який передається, відповідає його дійсній формі і сам по собі акт передачі юридично дійсний. У зв’язку з тим, що держава при цьому не бере на себе відповідальності за “чистоту титулу”, гарантії при такій системі реєстрації досягаються за рахунок доповнення її страхуванням дефектів титулу спеціалізованими страховими компаніями. Такі “титульні” страхові компанії ведуть власний облік і навіть обслідування земельних ділянок, вивчають процеси переходу прав на нерухомість, що й дає їм підстави для страхування прав на нерухомість. Таке сполучення – реєстрація актів і страхування титулу – безумовно, обходиться державі набагато дешевше, ніж будь-яка із систем реєстрації, про які йшла мова вище, але вона, звісно, виявляється більш дорогою для набувачів нерухомості. В кінцевому випадку такий варіант більш дорогий і для суспільства, так як накопичені страховими компаніями інформаційні бази ізольовані один від одного, певною мірою дублюють один одного і, звичайно, недоступні для третіх осіб.

Забезпечуючи ідентифікацію об’єкту нерухомості система державної реєстрації прав і угод з нерухомим майном дозволяє:

- створити систему оподаткування нерухомості;

- забезпечити безпеку угод через надання гарантій набувачу прав в тому, що придбання здійснено у дійсного володаря цих прав;

- зафіксувати момент переходу прав на майно, а значить, вигод і ризиків, пов’язаних із володінням прав на нерухомість.

Однією з найважливіших умов ефективного управління нерухомістю не тільки як фізичним об’єктом володіння і користування, але і як правом на нього, є прийнята в країні система реєстрації нерухомого майна та операцій з ним. Рівень та якість її постановки в значній мірі визначають ступінь захисту прав і законних інтересів фізичних і юридичних осіб, а також наповнення бюджету держави і його суб’єктів за рахунок оподаткування. Саме реєстрація дає титул власності – законне право на нерухомість, яке регламентує права її власника, і зобов’язання, наприклад, нести витрати по утриманню об’єктів, сплачувати за нього податки та ін. Тому, щоб набути права власності на нерухоме майно, слід зареєструвати його встановленим в країні способом.

В Україні історія державної реєстрації прав на нерухомість починається у 16 ст., коли був введений порядок, який вимагав пред’явлення купчих грамот (договорів купівлі-продажу землі)  до наказів.

Починаючи із 17 ст. була введена практика видачі “довідок” набувачу землі, в яких фіксувались величина та попередній власник маєтку, що придбавався. При цьому акти продажу, міни, дарування землі фіксувались в Помісному приказі, а угоди із будівлями, дворами – в Земському. Отримання “довідки” не було обов’язковим, але її відсутність мала свої невигідні наслідки. Так, за Положенням 1649р. у випадку продажу однієї й тієї ж вотчини різним особам права власності визнавалися не за тим, чия купча була здійснена раніше, а за тим, хто раніше “справив” майно, тобто отримання довідки виступало як підтвердження переходу прав.

Новий етап в системі реєстрації прав на нерухомість наступив після прийняття в 1866р. Положення про нотаріальну частину, згідно якому на нотаріусів, зокрема, було покладено обов’язок посвідчення і реєстрації угод з нерухомістю. Угоди, за Положенням, стали здійснюватись нотаріусом по місцю проведення і затверджуватися старшим нотаріусом за місцем знаходження нерухомості, так, що права на нерухомість набувались тільки після затвердження останнім угоди. Старший нотаріус (уїзду, уїзного або губернського міста) зобов’язаний був вести “кріпосну книгу” (містила затверджені ним документи про угоди з нерухомістю) і реєстр кріпосних діл (відомості про характеристики нерухомості, власника, обмеження права власності, застави і т.д.). До 1891р. реєстр кріпосних діл вівся за власниками, з 1891р. – за об’єктами нерухомості. Для кожного уїзда або міста, що входили в округ, мав вестися особливий реєстр. Таким чином, угода, предметом якої була нерухомість, могла бути здійснена в будь-якому місці, але права по ній переходили не інакше, як після затвердження її старшим нотаріусом по місцю знаходження нерухомості. При цьому перед затвердженням угоди старший нотаріус зобов’язаний був перевірити  достовірність наданої йому виписки про здійснення угоди нотаріусом, відповідність угоди діючому законодавству, права особи, яка відчужує нерухомість, відсутність перепон до відчуження нерухомості внаслідок заборон і т. д.

В сучасній Україні система державної реєстрації прав на нерухомість та операцій з нею знаходиться на самому початку свого становлення. Рівень і якість її постановки в значній мірі визначають ефективність процедури обліку нерухомості, ступінь захисту прав і законних інтересів громадян та організацій, а також поповнення бюджету держави і його суб’єктів за рахунок оподаткування. В Україні передбачено створення кадастрової системи реєстрації прав на нерухоме майно. Але при цьому виникає ряд проблем, пов’язаних не тільки з точним визначення прав і відносин власності на нерухомість, але і з виділенням самих об’єктів нерухомості. Така задача є досить складною в технічному плані (необхідно виділити і описати мільйони об’єктів), що вимагає серйозних витрат. У зв’язку з відсутністю достатніх коштів у держави фактично обрано варіант спорадичного формування кадастру нерухомості (по мірі її надходження в економічний оборот).

Незважаючи на досить малий досвід вітчизняної реєстраційної системи прав на нерухомість, на сьогодні вже можна виділити і проаналізувати декілька її етапів.

На першому етапі на виконання постанови Кабінету Міністрів України від 18 лютого 1998 року “Про заходи щодо створення системи реєстрації прав на нерухоме та рухоме майно”, з метою належного забезпечення захисту права власності на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб було прийняте Тимчасове положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно. Згодом норми положення були закріплені в Порядку ведення реєстру прав власності на нерухоме майно.

Вказаним документами передбачалося ведення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно, але окрім земельних ділянок, також зазначався порядок державної реєстрації (за місцем знаходження нерухомості), процедуру отримання інформації про права на нерухомість зацікавленим особам.

Найбільш вагомими наслідками першого етапу запровадження реєстраційної системи прав на нерухомість є, по-перше, відсутність системи державної реєстрації єдиної для всіх об’єктів нерухомості та прав на них, по-друге, державна реєстрація і технічний облік (інвентаризація) зосереджуються в одних руках внаслідок чого відбувається ототожнення правового і технічного обліку нерухомості.

Початком другого етапу реєстраційної системи прав можна вважати дату прийняття Указу Президента України від 17.02.03р. №134 “Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру”. Цей Указ радикально змінює підходи до реєстрації прав на нерухомість.

По-перше, земельні ділянки, інші об’єкти нерухомості та права на них (а це не тільки право власності, але й право користування, оренди, сервітути тощо) будуть вносити до одного реєстру. І це дійсно можна вважати адаптацією до законодавства Європейського Союзу, адже у країнах Європи всі об’єкти нерухомості та права на них реєструють в межах одного органу.

По-друге, державну реєстрацію тепер проводитимуть у межах державного земельного кадастру.

По-третє, реєстрацію буде здійснювати державне підприємство “Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах”. Починаючи з 1 липня 2003 року він на засадах самоокупності і платній основі надаватиме фізичним та юридичним особам послуги у сфері використання даних державного земельного кадастру і державного реєстру земель. І лише з 1 січня 2005 року почне працювати Державний реєстр прав на землю та нерухоме майно.

На продовження Указу було прийнято Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”, який вступив в чинність з 1 липня 2004 року. Але як зазначено у прикінцевих положення даного закону, що до створення єдиної системи органів реєстрації прав, а також до формування Державного реєстру прав у складі державного земельного кадастру реєстрація об’єктів нерухомості проводиться комунальними підприємствами бюро технічної інвентаризації.

Таким чином, поки що реєстрація об’єктів нерухомості проводитиметься за схемою та умовами, що передбачені для першого етапу. Даний факт призводить до того, що реєстрація об’єктів нерухомості поділена, тобто реєстрацію земельних ділянок здійснює комітет по земельних ресурсах, будівель і споруд – бюро технічної інвентаризації. При чому, в разі набуття прав власності на завершений об’єкт нерухомості, тобто земельну ділянку та розташовану на ній будівлю (споруду), слід окремо зареєструвати право власності на землю та на будівлю (споруду).

Для створення ефективної системи державної реєстрації нерухомості та операцій з нею слід дотримуватись наступних положень:

  • реєстрація повинна базуватися на земельних ділянках, тобто узгоджуватися з правовою єдністю земельних ділянок та всього, що розташоване  на них і нерозривно пов'язане з ними - споруд і багаторічних насаджень;
  • з даного положення випливає наступне - реєстрацію земельних ділянок та інших об'єктів нерухомості слід здійснювати в одному реєстрі;
  • реалізація вище означених положень забезпечить можливість ведення кадастру та реєстру прав однією установою (за принципом - вся інформація в одному офісі, що є дуже важливим для користувачів).

За проектом Інструкції державного реєстратора  прав на нерухоме майно від 26.09.2004 р., що розроблений Державним комітетом України по земельних ресурсах державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень має  здійснюватися з метою:

встановлення факту виникнення речового права на нерухоме майно та/або його обмеження (стосовно прав та їх обмежень, які підлягають обов’язковій державній реєстрації);

забезпечення пріоритету зареєстрованих речових прав та їх обмежень над незареєстрованими (стосовно прав та їх обмежень, які не підлягають обов’язковій державній реєстрації);

надання інформації про речові права на нерухоме майно  та їх обмеження.

Зокрема вищеназваним проектом передбачене ведення Державного реєстру прав на нерухоме майно. Адміністратором даного Реєстру має виступати Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах, який має прямий доступ та підтримує структуру єдиної комп’ютерної бази даних, відповідає за створення Реєстру, ведення словників та класифікаторів Реєстру, контролює правильність внесення даних про об’єкти нерухомого майна, веде узагальнення та статистичний облік даних, укладає угоди з питань, пов’язаних із функціонуванням Реєстру, а також виконує інші функції.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно загалом полягає у внесення записів до даного Реєстру, який у свою чергу складається з розділів. Розділ  відкривається на земельну ділянку включно з об’єктами нерухомого майна, розташованими на ній, а також на споруду або її частину (квартиру, офіс тощо), якщо власники земельної ділянки та розташованої на ній споруди або її частини не співпадають.

Розділ Реєстру має містити такі підрозділи:

опис об’єкта нерухомого майна;

право власності;

обмеження права власності;

облік заяв і запитів.

Для кожного Розділу Реєстру відкривається Реєстраційна справа, яка містить документи або їх посвідчені копії, що є підставою для внесень чи їх погашень.

Джерелами інформації, яка вноситься до Реєстру заяв і запитів, є заява про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, свідоцтво про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та довідка про відмову в державній реєстрації прав на нерухоме майно, які містять рішення державного реєстратора стосовно прав, зазначених у заяві.

Загалом реєстрація нерухомості на базі земельних ділянок ґрунтується на первинності земельної ділянки як специфічного об'єкта нерухомості. Всі інші об'єкти нерухомості (споруди, багаторічні насадження) є похідними, тобто вони є нерухомістю, оскільки нерозривно пов'язані із земельною ділянкою.

Перевагами створення і впровадження запропонованої системи реєстрації є:

Офіційне встановлення та підтримка гарантій прав на нерухомість і їх надійний захист.

Підтримка оподаткування нерухомого майна є підвищення ефективності податкової політики.

Безпека кредитів та інвестицій.

Скорочення кількості та більш ефективне розв’язання майнових спорів.

Вдосконалення системи передачі прав власності на нерухомість.

Стимулювання ринку нерухомості.

Прискорення економічних, в тому числі і земельної, реформ.

Підтримка планування населених пунктів та розвитку їх інфраструктури.

Моніторинг ринку нерухомості тощо.

Запропонований підхід до реєстрації нерухомості та прав на неї відповідає положенню про правову єдність земельних ділянок і розміщеного на цих ділянках нерухомого майна, а також прийнятим у світовій практиці нормам. Він забезпечить відповідність майбутньої української реєстраційної системи зарубіжним аналогам, її зрозумілість і прийнятність для іноземних інвесторів.

Впровадження такої системи реєстрації прав створить, передусім, належні умови для функціонування в Україні цивілізованого ринку нерухомості, вдосконалення системи оподаткування, матиме позитивний вплив на приватизаційні процеси та сприятиме інтеграції в європейську правову систему.

Як показує міжнародний досвід та певна вітчизняна практика механізм державної реєстрації об’єктів нерухомості є досить складний, а тому потребує систематизації, чіткого розуміння алгоритму проведення, розподілу і закріплення обов’язків та іншого. Це дає підстави та робить доцільним розробку методичних рекомендацій щодо здійснення процедури набуття права власності, обліку та оподаткування операцій із землею та нерухомістю в тому числі і для підприємств АПК.

Згідно робочого плану підготовки методичних рекомендацій у номері 3/2005р. журналу “Облік і фінанси АПК” мали бути опубліковані методичні рекомендації щодо обліку та оподаткування операцій із землею та нерухомістю з 2005 року. Проте, зважаючи на програмні цілі нового Уряду, зміни законодавчої бази, продовження терміну заборони вільного обігу земельних ділянок та певну невизначеність щодо практичного впровадження нової системи державної реєстрації нерухомості, термін виходу цих методичних рекомендацій доцільно відстрочити з метою врахування в них всіх змін.

Список використаної літератури

1. Земельний кодекс України від 25.10.01 №2768-111 (витяг).

2. Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. №435-4 (витяг).

3. Закон України "Про власність" №697-XII від 07.02.1991 р.

4. Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” №1952 від 01.06.2004 р.

5. Указ Президента “Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру” від 17.02.2003р. №134/2003.

6. Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.98р. №2073

7. Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах “Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру та удосконалення структури державного підприємства “Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах” від 23.05.03р. №135”

8. Тимчасове положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно”, затверджене наказом Міністерством юстиції України  від 7 лютого 2002 р. №7/5.

9. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., 1996.

10. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. – 2-е изд. перераб. и доп. – М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002. – 804с.

11. Черемшинський М.Д., Дишлик О.П. Пілот-проекти з питань створення прототипу системи реєстрації нерухомості в Україні. – К.: Геоматика, 2000.

12. Пропозиції Президенту “Нова хвиля реформ” розроблені Комісією “Блакитної стрічки”. – К.: Комісія “Блакитної стрічки” – Україна , 2005. – 104 с.

13. http//www.Mignews.com.ua