Ю.С.Рудченко,

науковий співробітник ННЦ «Інститут аграрної економіки»

 

Змінені норми оподаткування продажу нерухомості

Оподаткування доходів фізичних осіб від продажу об’єктів нерухомого майна Законом № 2505-IV від  25.03.2005 р було відкладено до 1 січня 2006 року. Законом України «Про Державний бюджет України на 2006 рік» від 20.12.2005 р. № 3235-IV зупинено дію відповідної  норми (ст. 11 Закону «Про податок з доходів фізичних осіб» № 889-IV ще і на 2006 рік. Крапки над "і" в даній ситуації розставив Закон прийнятий  19 січня № 3378-IV "Про внесення змін до Закону "Про податок з доходів фізичних осіб" щодо оподаткування спадщини" , який встановив конкретні терміни початку застосування статті 11, умови оподаткування продажу нерухомості, а також суттєво уточнив порядок застосування статті 13 даного Закону, щодо  оподаткування спадщини.

Отже, оподаткування операцій з продажу об'єктів нерухомого майна, регламентується ст. 11 Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. № 889-IV (Далі – Закон ). На сьогодні, вищенаведеним Законом № 3378-IV визначений строк початку дії призупиненої норми цієї статті – 1 січня 2007 року. Також Закон вніс деякі позитивні зміни в цю статтю, що стосуються зокрема наступних моментів. 

Дохід, отриманий платником податку від продажу на протязі звітного податкового року одного об’єкта нерухомості, площа якого не перевищує 100 кв.м., не оподатковується податком з доходів фізичних осіб. Нагадаємо, раніше такі доходи підлягали оподаткуванню за ставкою 1% від вартості такого об’єкту. При цьому, якщо продажу підлягає об’єкт, площа якого перевищує 100 кв.м.,  то частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 1%  від вартості об'єкта нерухомого майна (раніше - 5%).

Дохід отриманий від продажу протягом звітного податкового року двох чи більше об’єктів нерухомості підлягає оподаткуванню за ставкою 5% (раніше в такому випадку передбачалося визначати дохід як позитивну різницю між доходами отриманими в результаті продажу такого об’єкта нерухомості і витратами понесеними на його придбання).

Дохід від продажу протягом звітного податкового року одного об’єкта рухомого майна (легкового автомобіля, мотоциклу тощо) оподатковується податком за ставкою 1% від вартості об’єкта  при умові сплати до бюджету суми держмита або при оплаті послуг нотаріуса за нотаріальне посвідчення відповідного договору. Зазначимо, до внесення змін така операція не підлягала оподаткуванню взагалі.

Що стосується питання, стосовно того, чи підлягають поверненню з бюджету кошти сплачені в рахунок оподаткування договорів купівлі-продажу нерухомості, посвідчених нотаріально з 01.01.2005 р. до 31.03.2005 р., то очевидним є той факт,  що починаючи з 31.03.2005 р. згідно з Прикінцевими положеннями Закону  № 2505-IV не підлягали оподаткуванню операції з продажу об'єктів нерухомого майна, які здійснено (посвідчено) нотаріально. Щодо договорів купівлі-продажу нерухомості, посвідчених нотаріально з 01.01.2005 р. до 31.03.2005 р. та по яких було сплачено податок з доходів фізичних осіб, сума сплаченого податку не підлягає поверненню з бюджету, оскільки закон не має зворотної дії в часі.

Оподаткування спадщини

Наведеним Законом № 3378-IV також дещо спрощені положення статті 13 Закону №889, що регламентує порядок оподаткування спадщини. Починаючи з 1 січня 2007 року спадщина  оподатковуватиметься в дещо іншому порядку, ніж це було передбачено до прийняття Закону № 3378-IV. 

Стаття 13 Закону N 889 набрала чинності з 1 січня 2005 року (пп. 22.1.5 Закону). Загалом, оподаткування об'єктів спадщини провадиться за ставками, встановленими в окремих підпунктах статті 13 Закону, і їх розмір залежить від об'єкта спадщини та категорій осіб, які є спадкоємцями. Детально про ставки оподаткування та пільги, які застосовуються при оподаткуванні спадщини розглядалися в №7 нашого журналу, наразі зупинимося на головних новаціях та змінах, що прийняті Законом № 3378-IV і вступлять в силу з 1 січня 2005 року.

Так, зокрема,  члени сім'ї спадкодавця першого ступеня ( її батьки та батьки її чоловіка або дружини, її чоловік або дружина, діти як такої фізичної особи, так i її чоловіка або дружини, у тому числі усиновлені ними діти) звільняються від оподаткування при отриманні у спадщину будь-якого об’єкту, не залежно, чи являється спадкоємець  членом подружжя спадкодавця (його чоловіком або дружиною). До 1 січня 2007 року існуватимуть обмеження стосовно цієї норми, і такі об’єкти як суми страхового відшкодування за страховими договорами та грошові кошти не більше ста мінімальних зарплат, оподатковується за ставкою 5%. А сума перевищення  стократного розміру мінімальної заробітної плати взагалі -  за ставкою 13%

Якщо спадщина буде отримана спадкоємцями, що не є членами сім’ї першого ступеня споріднення, вони повинні будуть сплатити до бюджету 5% від вартості спадщини незалежно від того в  якому вигляді вона отримана. На сьогодні (до 01.01.2007р.) оподаткування успадкованих доходів таких членів сім’ї  здійснюється "по повній програмі" – 13%, окрім об’єктів нерухомості та рухомого майна, які не  оподатковуються взагалі. Враховуючи те, що саме ці об’єкти успадковуються найчастіше, зміни цього пункту статті не можна назвати сприятливими для платників.

А от щодо осіб, які мають намір отримати спадок  від нерезидента, радимо зачекати, адже з 2007 року оподаткування таких об’єктів зменшиться з 26% передбачених п.7.3 до 15% встановлених п.7.1. Закону №889.

Нагадаємо, дохід у вигляді вартості успадкованого майна у межах, що підлягає оподаткуванню, включається до складу загального річного доходу платника податку і відображається ним у річній податковій декларації про майновий стан і доходи. При цьому, спадкоємець сам відповідає за сплату (перерахування) податку до бюджету, а нотаріус зобов'язаний надіслати податковому органу інформацію про видачу свідоцтв про право на спадщину у строки, встановлені для податкового кварталу.

З 2007 року застосовуватиметься ще одна пільга, про яку не згадується в нині діючому Законі №889. Інваліди I групи, особи, що мають статус дитини-сироти або дитини, яка позбавлена батьківського піклування, отримуючи у спадок нерухомість, рухоме майно, або грошові кошти[1] не зобов’язані сплачувати податок до бюджету з вартості таких об’єктів спадщини.

 

Про внесення змін до Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб" щодо оподаткування спадщини

 

Закон України

від 19 січня 2006 р. N 3378-IV

 

Верховна Рада України постановляє:

 

І. Внести до Закону України "Про податок з доходів фізичних осіб" (Відомості Верховної Ради України, 2003 p., N 37, ст. 308; 2004 p., N 52, ст. 564; 2005 p., NN 17-19, ст. 267) такі зміни:

 

1. У статті 11:

1) у пункті 11.1:

а) підпункт 11.1.1 викласти в такій редакції:

"11.1.1. Дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), не оподатковується, якщо загальна площа такого житлового будинку, квартири або частини квартири, кімнати, садового будинку не перевищує 100 квадратних метрів.

У разі якщо площа такого об'єкта нерухомого майна перевищує 100 квадратних метрів, то частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 1 відсотка від вартості такого об'єкта нерухомого майна";

б) у підпункті 11.1.3:

в абзаці першому слово "державним" виключити;

абзац другий виключити;

2) підпункти 11.2.1, 11.2.2 і 11.2.3 пункту 11.2 викласти у такій редакції:

"11.2.1. Дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року одного з об'єктів нерухомого майна, зазначених у підпункті 11.1.1 пункту 11.1 цієї статті, не оподатковується, якщо загальна площа такого об'єкта нерухомого майна не перевищує 100 квадратних метрів.

У разі якщо площа такого об'єкта нерухомого майна перевищує 100 квадратних метрів, то частина доходу, пропорційна сумі такого перевищення, оподатковується за ставкою в розмірі 1 відсотка від вартості такого об'єкта нерухомого майна;

11.2.2. Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш ніж одного з об'єктів нерухомості, зазначених у підпункті 11.1.1 пункту 11.1 цієї статті, або від продажу об'єкта нерухомості, іншого, ніж зазначені у підпункті 11.1.1 пункту 11.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 7.2 статті 7 цього Закону.

У такому ж порядку оподатковується дохід від продажу об'єкта незавершеного будівництва;

11.2.3. Дохід від продажу об'єкта нерухомого майна визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта нерухомого майна, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до законодавства";

3) у пункті 11.3:

а) абзац третій викласти в такій редакції:

"Сума податку самостійно сплачується сторонами (або однією стороною) договору до його нотаріального посвідчення через установи банків у сумі, визначеній податковим агентом";

б) доповнити абзацом шостим такого змісту:

"Доходи від операцій з продажу об'єктів нерухомого майна, здійснюваних фізичними особами – нерезидентами, оподатковуються згідно з порядком оподаткування таких доходів, визначеним для резидентів".

2. Абзац перший пункту 12.2 статті 12 викласти в такій редакції:

"12.2. Як виняток із пункту 12.1 цієї статті при продажу одного з об'єктів рухомого майна у вигляді легкового автомобіля, мотоцикла, моторолера або моторного (парусного) човна не частіше одного разу протягом звітного податкового року доходи продавця від зазначених операцій оподатковуються за ставкою в розмірі 1 відсотка від вартості такого об'єкта рухомого майна за умови сплати (перерахування) ним суми державного мита до бюджету або суми плати нотаріусу за нотаріальне посвідчення відповідного договору до такого посвідчення".

3. У статті 13:

1) у пункті 13.2:

а) підпункти 13.2.1 і 13.2.2 викласти в такій редакції:

"13.2.1. при отриманні спадщини спадкоємцями, що є членами сім'ї спадкодавця першого ступеня споріднення, – за нульовою ставкою податку до будь-якого об'єкта спадщини;

13.2.2. при отриманні спадщини спадкоємцями, що не є членами сім'ї спадкодавця першого ступеня споріднення, – за ставкою податку, визначеною пунктом 7.2 статті 7 цього Закону, до будь-якого об'єкта спадщини";

6) у підпункті 13.2.3 цифри "7.3" замінити цифрами "7.1";

2) пункт 13.3 виключити;

3) доповнити пунктом 13.6 такого змісту:

"13.6. При отриманні спадщини у вигляді власності, визначеної в підпунктах "а", "б", "д" пункту 13.1 цієї статті, особою, яка є інвалідом І групи або має статус дитини-сироти або дитини, яка позбавлена батьківського піклування, застосовується нульова ставка оподаткування до вартості такої власності".

4. Пункт 14.2 статті 14 викласти в такій редакції:

"14.2. Не підлягають оподаткуванню доходи як кошти або майно (майнові чи немайнові права), подаровані одним членом подружжя іншому, у межах їх частини спільної часткової чи спільної сумісної власності, а також батьками дітям, у тому числі зачатим за життя та народженим після, і дітьми батькам, у межах їх частини спільної часткової власності згідно із законом".

II. Цей Закон набирає чинності з 1 січня 2007 року.

 

Президент України

В. Ющенко