banner-mia2.gif

УДК 347.23

Н.С. Кручок, докторант,

кафедра фінансів,

Національний університет біоресурсів і природокористування України

 

Класифікація систем реєстрації прав на нерухомість

 

Питання, які розглядаються:

·      Роль державної реєстрації прав на нерухоме майно як необхідної передумови безпеки іпотеки.

·      Розробка класифікації реєстраційних систем за різними ознаками з урахуванням світового досвіду з метою визначення та відбору оптимального варіанту системи реєстрації нерухомості та прав на неї.

Ключові слова: державна реєстрація прав, дуалістична система реєстрації, унітарна система реєстрації, іпотека, нерухоме майно, право, обмеження права.

 

Вопросы, которые рассматриваются:

·      Роль государственной регистрации прав на недвижимое имущество как необходимой предпосылки безопасности ипотеки.

·      Разработка классификации регистрационных систем по различным признакам с учетом мирового опыта с целью определения и отбора оптимального варианта системы регистрации недвижимости и прав на нее.

Ключевые слова: государственная регистрация прав, дуалистическая система регистрации, унитарная система регистрации, ипотека, недвижимое имущество, право, ограничение права.

 

Issues that are examined:

·      The role of state registration of rights on the real estate as necessary prerequisite of mortgage safety.

·      Development of the registration systems classification according to a number of features taking into account world experience with the purpose of determination and selection of optimum variant of the registration system of the real estate and rights on it.

Keywords: state registration of rights, dualistic system of registration, unitary system of registration, hypothec, real estate, right, restriction of right.

 

Постановка проблеми. Державна система реєстрації прав на нерухоме майно є незамінним інститутом у сфері захисту цих прав, а також у сфері інформування заінтересованих осіб щодо таких прав, їх обмежень чи оскаржень.

Сказане повною мірою стосується іпотеки. Майбутньому іпотекоутримувачу важливо знати, хто є власником пропонованого в заставу нерухомого майна, які обмеження права власності встановлені на дане майно, чи обтяжене це майно боргами тощо.

Не менш важливо, щоб іпотека була належним чином зареєстрована і в такий спосіб захищались законні інтереси іпотекоутримувача. Бажано, з метою економії часу і коштів, щоб іпотека реєструвалася у тому ж реєстрі, що й інші права на нерухоме майно та обмеження цих прав.

В Україні немає поки-що єдиної державної системи реєстрації прав на нерухоме майно. Створення такої системи є невідкладним завданням, вирішення якого сприятиме розв’язанню соціально-економічних проблем, зокрема досягненню належного рівня безпеки іпотеки.

Аналіз основних досліджень та публікацій. Питання, пов’язані зі створенням та веденням систем реєстрації нерухомого майна та прав на нього, а також висвітленням їх ролі в нормативно-правовому та інституційному забезпеченні іпотеки детально розкривають зарубіжні автори, зокрема Ганс Грегорі Веренс [3], Херберт Хофмайстер [6], Юрг Кауфман і Даніель Студлер [4] та ін.

Обґрунтуванням системи реєстрації прав на нерухоме майно для України займались вітчизняні спеціалісти Завальна І.І. [5] , Козьмук П. Ф. і Козьмук А.П. [2], Кручок С.І. [1] та ін. В Україні все ще тривають дискусії з приводу того, яку саме систему реєстрації прав на нерухоме майно слід запроваджувати.

Мета дослідження. З метою відбору оптимального варіанту державної системи реєстрації прав на нерухоме майно передбачено провести такі дослідження:

1.       Викласти універсальні принципи, відповідно до яких створюються і функціонують ефективні реєстраційні системи.

2.       Згідно з цими принципами класифікувати реєстраційні системи за найважливішими ознаками.

3.       На основі проведених досліджень обґрунтувати основні параметри оптимальної реєстраційної системи, яка б, окрім іншого, сприяла мінімізації іпотечних ризиків.

Виклад основного матеріалу. Ефективна система реєстрації нерухомого майна та прав на нього ґрунтується на певних принципах. Узагальнюючи викладені в літературі матеріали [2, с. 10-17; 7, с. 1], ці принципи можна сформулювати так:

Принцип орієнтованості системи на потреби клієнта. Це основний принцип. Решта є похідними від нього.

Принцип дзеркала полягає у тому, що відомості про об’єкт нерухомого майна, внесені до реєстру, мають бути достовірними, достатніми і актуальними; інакше кажучи ці відомості повинні об’єктивно „відзеркалювати” реальний стан об’єкта, існуючі права на нього, їх обмеження та оскарження.

Принцип достатнього мінімуму передбачає уникнення надмірної деталізації опису об’єктів нерухомого майна та прав на них. Надлишкова інформація, яка міститься в реєстрі, зумовлює додаткові витрати часу і коштів, утруднює користування реєстром, а отже є шкідливою.

Принцип захисту клієнтів від недоброякісної інформації (або принцип „завіси”) означає офіційне зобов’язання реєстраційної системи щодо її повної відповідальності за достовірність внесень. Якщо користувач недостовірної інформації, наданої реєстраційною системою, поніс у зв’язку з цим збитки, система їх відшкодовує. Лише у такому разі стає можливим високий рівень довіри до цієї системи з боку користувачів.

Принцип єдності базується на положенні про правову єдність земельної ділянки та всього, що розташоване на ній і нерозривно пов’язане з нею – споруд і багаторічних насаджень, а це передбачає реєстрацію земельних ділянок та інших об’єктів нерухомого майна в одному реєстрі.

„Принцип єдиного вікна”.  Вся інформація про об’єкти нерухомого майна і права на них повинна надаватися однією інституцією, що значно спрощує отримання такої інформації заінтересованими особами.

Принцип доступності інформації полягає у тому, що реєстраційна система має забезпечити швидкий і недорогий доступ клієнта до необхідної йому інформації про об’єкт нерухомого майна відповідно до прав клієнта на цей об’єкт. За бажанням клієнта інформація повинна надаватися на паперових носіях або в електронній формі.

Слід зазначити, що інформація, надана на різних носіях, не дублює, а доповнює одна одну. Інформація на паперовому носії (так званий витяг з розділу реєстру) є офіційним документом, що посвідчує стан об’єкта нерухомого майна на момент надання витягу із зазначенням року, місяця, числа, годин та хвилин.

Доступ до реєстру через електронну мережу дозволяє клієнту отримати необхідну йому інформацію в режимі он лайн.

Принцип захисту інформації передбачає її захист від несанкціонованого доступу з боку осіб, які не мають права на отримання такої інформації.

Наведені вище принципи реалізуються тією чи іншою мірою в різних системах реєстрації прав на нерухоме майно [1, с. 20-22].

В останній третині ХІХ ст. в Центральній Європі склався так званий середньоєвропейський тип поземельної книги, який існує у багатьох країнах і тепер (Німеччина, Австрія, Швейцарія, Чехія, Словаччина та ін.).

Система Роберта Торренса, створена для Австралії, застосовується також у Великій Британії, Канаді та Новій Зеландії.

Французька система використовується у Франції, Бельгії, Люксембурзі та багатьох колишніх французьких колоніях. США застосовують реєстр документів.

Різноманітність систем реєстрації прав на нерухоме майно потребує їх класифікації за найсуттєвішими ознаками.

Нами класифіковано реєстраційні системи наступним чином:

1.                За наявністю офіційної гарантії достовірності інформації:

а) з гарантією (Німеччина, Велика Британія, Канада, Нова Зеландія, Австрія, Швейцарія, Чехія, Словаччина та інші);

б) без гарантії (США, Франція, Бельгія, Люксембург та інші).

2.                За організаційним поєднанням ведення земельного кадастру та реєстру прав:

а) дуалістичні, за яких земельний кадастр і реєстр прав ведуть різні установи (Німеччина, Росія, Румунія та інші);

б) унітарні, які передбачають поєднання ведення земельного кадастру та реєстру прав (вперше таку систему запровадила Угорщина; все більше країн переходить від дуалістичної до унітарної системи).

3.                За охопленням видів нерухомого майна:

а) універсальні, які поєднують в одному реєстрі всі види нерухомого майна (такими є унітарні системи і деякі дуалістичні);

б) спеціальні, тобто такі, що передбачають окремі реєстри для різних видів нерухомості (у Німеччині – поземельна книга земельних ділянок, поземельна книга квартир тощо, в Україні – реєстрація земельних ділянок Центром державного земельного кадастру, реєстрація будівель Бюро технічної інвентаризації).

4.                За ступенем застосування електронних технологій:

а) паперові, тобто такі, що передбачають ведення всіх складових системи на паперових носіях (системи минулого);

б) паперово-електронні, які передбачають ведення всіх складових системи на паперових носіях з одночасним дублюванням їх частини в електронній формі для зручності користування (Німеччини, Росія та інші);

в) електронно-паперові, за яких частина складових системи ведеться лише в електронній формі, інша частина, зазвичай це реєстр документів, - на паперових носіях (Велика Британія, Канада, Австралія та багато інших);

г) електронні (системи майбутнього; найближче підійшли до створення такої системи США).

5.                За транспарентністю:

а) відкриті, для яких характерна загальна доступність частини інформації (реєстраційний номер об’єкта; його вид і власна назва, якщо така є, місце розташування; площа; цільове призначення), інформація про власника об’єкта та про обтяження надається обмеженому колу осіб, які мають свої законні інтереси щодо даного об’єкта; при цьому інформація надається як у паперовій, так і в електронній формах (відкриті системи діють у переважній більшості країн);

б) закриті, що передбачають надання інформації дуже обмеженому колу осіб і, як правило, у паперовій формі (Росія, Білорусь, Казахстан, деякі реєстри в Україні).

6.                За територією поширення:

а) національні, які охоплюють територію всієї країни (такі системи діють у переважній більшості країн);

б) локальні або місцеві, які поширені на частині території країни (виконують обмежені функції; характерні для початкового етапу становлення реєстраційної системи).

Найефективнішою є така національна реєстраційна система, яка повністю відповідає наведеним вище принципам, є унітарною, універсальною, відкритою, з максимальним застосуванням електронних технологій.

Модель унітарної універсальної системи реєстрації нерухомого майна та прав на нього зображена на рисунку 1.

Image

Рис. 1. Графічна модель унітарної універсальної системи реєстрації нерухомого майна та прав на нього

 

Відомо, що функції земельного кадастру та реєстру прав на нерухоме майно різні, але їх бази даних мають багато спільного, у них значною мірою спільні об’єкти та суб’єкти, а відмінні риси легко поєднуються. Об’єднання баз даних усуває дублювання інформації, полегшує і прискорює перевірку її достовірності. Отже реєстраційна система стає дешевшою, оперативнішою та надійнішою. Саме така реєстраційна система потрібна Україні.

Висновки та перспективи подальших досліджень. Розв’язання проблеми запровадження в Україні єдиної державної системи реєстрації нерухомого майна та прав на нього є невідкладним. Без створення такої системи належного рівня безпеки іпотеки бути не може.

Майбутня система реєстрації нерухомого майна та прав на нього має враховувати кращий досвід і відповідати найвищим стандартам.

Подальші наукові дослідження мають спрямовуватися на вирішення проблем перехідного періоду, пов’язаного з припиненням функціонування окремих спеціальних реєстрів та переходом до універсальної унітарної системи.

 

Список використаних джерел

1.   Кручок С.І. Іпотечне кредитування: європейська практика та перспективи розвитку в Україні / Кручок С.І. – К.: Урожай, 2003.-208 с.

2.   Козьмук П.Ф. Державна реєстрація земельних ділянок, іншого нерухомого майна та прав на них / Козьмук П.Ф., Козьмук А.П. – Чернівці: Букрек, 2004.- 224с.

3.   Веренс Ганс Грегорі. Поземельна книга // Семінар "Поземельна книга та речові права на нерухомість як підстава для ринкової кредитної системи", 22-23 травня 1996 р., Київ.

4.   Кауфман Юрг, Студлер Даніель. Бачення майбутнього кадастрових систем, липень 1998 р., Київ. – 42 с.

5.   Хофмайстер Херберт. Програма та матеріали семінару "Перспективи вдосконалення законодавства України та європейська практика в питаннях: державної реєстрації прав на нерухоме майно, іпотеки, ріелторської діяльності", 22-24 лютого 1999 р., Київ.

6.   Хофмайстер Херберт. Основы современной системы поземельной книги // Семінар "Поземельна книга та речові права на нерухомість як підстава для ринкової кредитної системи", 22-23 травня 1996 р., Київ.

7.   А. с. Методичні рекомендації щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень в Україні (правові та процедурні аспекти) / С.І. Кручок. -  №13380 від 14.06.2005