УДК 330.142.211:347.214.2
Н.Ф. ЯРЕМЧУК, аспірантка,
Вінницький національний аграрний університет
СУТНІСТЬ ІНВЕСТИЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ ТА ЇЇ ПРАВОВИЙ ЗМІСТ
Питання, які розглядаються:
· Розкрито сутність інвестиційної нерухомості та проаналізовано її нормативно-правове забезпечення.
· Як результат сформовано власне визначення змісту інвестиційної нерухомості.
Ключові слова: нерухоме майно, інвестиційна нерухомість, нормативно-правове регулювання.
Вопросы, которые рассматриваются:
· Раскрыта сущность инвестиционной недвижимости и проанализировано ее нормативно-правовое обеспечение.
· Как результат сформировано собственное определение содержания инвестиционной недвижимости.
Ключевые слова: недвижимое имущество, инвестиционная недвижимость, нормативно-правовое регулирование.
Issues that are examined:
· Elucidated the essence and analyzed regulatory support of investment property.
· As a result, propounded own definition of investment property.
Keywords: real estate, investment real estate, legal regulation.
Постановка проблеми. В останні роки нормативна база з питань бухгалтерського обліку постійно змінюється. Як наслідок, стандартизація бухгалтерського обліку зумовлює нові вимоги до якості облікової інформації, необхідної користувачам для прийняття раціональних управлінських рішень.
В структурі активів підприємств з 2008 року з’явився новий об’єкт обліку – інвестиційна нерухомість, який є мало дослідженим і в період здійснення економічних реформ набуває актуальності.
Аналіз останніх досліджень та публікацій. Дослідження нормативно-правової бази з питань обліку інвестиційної нерухомості свідчить, що правова основа викладена у багатьох нормативних документах. Однак, праці провідних вітчизняних науковців: Бондаря М., Голова С., Крупки Я., Мосаковського В. та інших, вказують на те, що не всі наявні проблеми вирішені.
Мета дослідження. В даній статті ставиться завдання дослідження нормативно-правового забезпечення інвестиційної нерухомості, а також сформувати власне бачення сутності категорії "інвестиційна нерухомість".
Виклад основного матеріалу. Нерухомість – це земельні та інші природні угіддя, інше майно, що знаходиться на землі і міцно пов’язане з нею (будівлі, споруди, об’єкти) [1, с. 573].
Інвестиційна нерухомість – це власні або орендовані на умовах фінансової оренди земельні ділянки, будівлі, споруди, які розташовуються на землі, утримувані з метою отримання орендних платежів або збільшення власного капіталу, а не для виробництва та постачання товарів, надання послуг, адміністративної мети або продажу в процесі звичайної діяльності [2].
Вся інша нерухомість, яка не підлягає до даного визначення є операційною нерухомістю, і в структурі активів відображається у складі основних засобів.
Методологічні засади формування в бухгалтерському обліку інформації про інвестиційну нерухомість визначає Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 32 "Інвестиційна нерухомість" від 02.07.2007 р. № 779 (далі – П(С)БО 32).
Однак, згідно п.6 П(С)БО 32, якщо певний об’єкт нерухомості можна розподілити на окремі частини і використовувати одночасно як інвестиційну та операційну нерухомість (наприклад: одну частину будівлі можна здати в оренду для отримання орендної плати, а іншу – використовувати як адмінспоруду) і якщо ці частини можуть бути окремо продані (або окремо надані в оренду згідно з договором про фінансову оренду), то ці частини відображаються в обліку як окремі інвентарні об’єкти, а підприємство самостійно розробляє критерії щодо розмежування таких об’єктів нерухомості.
Необхідно зазначити, що правову основу інвестиційної нерухомості, окрім П(С)БО 32, визначають інші нормативні документи (табл. 1).
Таблиця 1
Нормативне забезпечення інвестиційної нерухомості [3]
|
Нормативний документ |
Визначення |
|
Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. №2768-ІІІ |
Земля – основне національне багатство. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. |
|
Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. №435-ІV |
До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації. Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі. |
|
Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. №2755-VІ |
Класифікація груп основних засобів та інших необоротних активів і мінімально допустимі строки їх амортизації: група 1 – земельні ділянки; група 2 – капітальні витрати на поліпшення земель, не пов’язані з будівництвом (15 років); група 3 – будівлі (20 років), споруди (15 років), передавальні пристрої (10 років); група 8 – багаторічні насадження (10 років). |
|
Про оцінку земель: Закон України від 11.12.2003 р. №1378- ІV |
Земельна ділянка – частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. |
|
Про іпотеку: Закон України від 05.06.2003 р. №898-ІV |
Нерухоме майно (нерухомість) – земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. |
|
Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування: Закон України від 26.06.1997 р. №400/97-ВР |
Нерухомим майном визнається жилий будинок або його частина, квартира, садовий будинок, дача, гараж, інша постійно розташована будівля, а також інший об'єкт, що підпадає під визначення першої групи основних фондів згідно із Законом України "Про оподаткування прибутку підприємств". |
|
Про оподаткування прибутку підприємств: Закон України від 28.12.1994 р. №334/94-ВР |
Основні фонди групи 1 – будівлі, споруди, їх структурні компоненти та передавальні пристрої, в тому числі жилі будинки та їх частини (квартири і місця загального користування), вартість капітального поліпшення землі. |
|
Про затвердження Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав": Постанова Кабінету міністрів України від 10.09.2003 р. №1440 |
Нерухоме майно (нерухомість) – земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна. |
|
Про затвердження класифікатора державного майна: Наказ Фонду державного майна від 15.03.2006 р. №461 |
Нерухоме майно – земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (будівлі, споруди). (Режим нерухомої речі може бути поширений на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації). |
|
Положення про обов’язкові критерії та нормативи достатності, диверсифікованості та якості активів, якими представлені страхові резерви з видів страхування, інших, ніж страхування життя: Розпорядження державної комісії з врегулювання ринків фінансових послуг від 08.10.2009 р. №741 |
Нерухоме майно – земельні ділянки, що належать на праві власності, будівлі, споруди, які розташовуються на земельній ділянці та щодо яких страховиком здійснено державну реєстрацію прав власності на таке нерухоме майно. |
|
Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 2 "Баланс": Наказ Міністерства фінансів України від 31.03.1999 р. №87 |
У вписуваних рядках 055-057 відображається вартість об'єктів, що віднесені до інвестиційної нерухомості відповідно до П(С)БО 32 "Інвестиційна нерухомість": у рядку 055 "справедлива (залишкова) вартість інвестиційної нерухомості" наводяться справедлива вартість інвестиційної нерухомості, яка обліковується за справедливою вартістю, та залишкова вартість інвестиційної нерухомості, яка обліковується за первісною вартістю, що дорівнює різниці між первісною вартістю (рядок 056) і сумою зносу (рядок 057). Показник рядка 055 включається до підсумку балансу; у рядку 056 "первісна вартість інвестиційної нерухомості" наводиться первісна вартість інвестиційної нерухомості, яка обліковується за первісною вартістю; у рядку 057 "знос інвестиційної нерухомості" наводиться у дужках знос інвестиційної нерухомості, яка обліковується за первісною вартістю. |
|
Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 7 "Основні засоби": Наказ Міністерства фінансів України від 27.04.2000 р. №92 |
Якщо інвестиційна нерухомість оцінюється за первісною вартістю, то об’єктом амортизації є вартість, яка амортизується (окрім землі і незавершених капітальних інвестицій). |
|
Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 14 "Оренда": Наказ Міністерства фінансів України від 28.07.2000 р. №181
|
Оцінка об’єктів інвестиційної нерухомості, отриманих у фінансову оренду здійснюється за первісною вартістю. |
|
Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 28 "Зменшення корисності активів": Наказ Міністерства фінансів України від 24.12.2004 р. №817 |
Визначено методологічні засади формування в бухгалтерському обліку інформації про зменшення корисності активів та її розкриття у звітності. |
|
План рахунків бухгалтерського обліку активів, капіталу, зобов'язань і господарських операцій підприємств і організацій: Наказ Міністерства фінансів України від 30.11.1999 р. №291 |
Для обліку інвестиційної нерухомості у складі рахунка 10 "Основні засоби" призначено субрахунок 100 "Інвестиційна нерухомість". |
Узагальнюючи вище викладений матеріал, відзначимо, що до інвестиційної нерухомості належать: земельні ділянки, будинки, споруди, багаторічні насадження, і при цьому, які утримуються підприємством з метою отримання орендних платежів чи збільшення власного капіталу (рис. 1).
Рис. 1. Економічний зміст інвестиційної нерухомості
За визначенням Міжнародного стандарту бухгалтерського обліку (МСБО) 40 "Інвестиційна нерухомість", інвестиційна нерухомість – це нерухомість (земля чи будівля, або частина будівлі, або їх поєднання) утримувана (власником або орендарем згідно з угодою про фінансову оренду) з метою отримання орендних платежів або збільшення вартості капіталу чи для досягнення обох цілей, а не для:
а) використання у виробництві чи постачанні товарів, при наданні послуг чи для адміністративних цілей;
б) продажу в звичайному ході діяльності [4].
При цьому для відокремлення інвестиційної нерухомості від інших об’єктів основних засобів у МСБО 40 визначено категорію "нерухомість, зайнята власником" – це нерухомість, утримувана (власником або орендарем згідно з угодою про фінансову оренду) для використання у виробництві або постачанні товарів чи надані послуг або для адміністративних цілей. Тобто, згідно П(С)БО 32 – це є операційна нерухомість підприємства.
Висновки. Отже, інвестиційна нерухомість генерує грошові потоки в значній мірі незалежно від інших активів, утримуваних підприємством. Саме цей критерій відрізняє інвестиційну нерухомість від операційної (нерухомості, зайнятої у виробництві).
Таким чином, сутність інвестиційної нерухомості вирізняється від інших об’єктів основних засобів своїм функціональним призначенням: утримується з метою одержання економічних вигод у вигляді фінансових доходів.
Вище викладене дає можливість сформувати власне бачення сутності інвестиційної нерухомості – як такої, що по праву власності дає можливість користування, володіння і розпорядження нею для отримання фінансових доходів та збільшення вартості власного капіталу.
Список використаних джерел
1. Економічна енциклопедія: У трьох томах. Т 2 / Редкол.: С.В. Мочерний (відп. ред.). – К.: Видавничий центр "Академія", 2000. – 864 с. (С. 573)
2. Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 32 "Інвестиційна нерухомість": Наказ Міністерства фінансів України від 02.07.2007 р. № 779: [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://crimealawyers.com/files/standart-32.rar
3. Офіційний сайт Міністерства фінансів України: [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://www.minfin.gov.ua
4. Офіційний сайт Верховної Ради України: [Електронний ресурс]. – Режим доступу: http://zakon.rada.gov.ua