О.Ю. Шубко,

здобувачка, Національний аграрний університет,

застуник начальника кредитного відділу комерційного банку “Західінкомбанк”

 

&                          Ключевые вопросы, которые рассматриваются:

·          Изложена роль банковской системы Украины в организации ипотечного кредитования, необходимость учреждения института государственного ипотечного земельного банка и создания ипотечной инфраструктуры, что является обязательным условием развития экономики страны.

·          Освещены вопросы, которые связаны с регламентированием функционирования ипотечных банков и финансово-кредитных учреждений, и должны быть закреплены законодательно.

·          Определены требования к банкам, которые желают предоставлять ипотечные кредиты, основной функцией которых, наряду с предоставлением кредитов под залог недвижимости, есть рефинансирование через эмиссию ипотечных облигаций, гарантированных залоговым имуществом.

·          Указано о необходимости содействия государства в создании системы ипотечных отношений, а также финансовой поддержки и непосредственного участия государства в становлении ипотечных учреждений и ипотечных банков.

&                          Key issues that are examined:

·          The role of bank system of Ukraine in the organization of hypothec crediting, necessity of the institute of the state hypothec land bank’s founding and the creation of hypothec infrastructure which is obligatory condition of financial sector’s development of economy is marked.

·          Questions which should regulate functioning of savings and loan associations and the organizations are shown and should be legalized.

·          Requirements to banks which want to give hypothec credits with basic function of which is providing credits on the security of the real estate, refinancing through emission of the hypothec bonds guaranteed by incorporated property are determined.

·          Necessity of the state’s assistance in the creation of hypothec relations’ system, and also financial support and direct participation of the state in creation of hypothec organizations and savings and loan associations is specified.

 

Не дивлячись на недостатність та недосконалість існуючого правового поля, обмеженість майнових прав, відсутність відповідної інфраструктури, яка б гарантувала реалізацію прав застави, банки, на свій ризик, уже практикують надання кредитів під заставу нерухомого майна.

Ризикованість кредитування під заставу землі обумовлена не лише сезон­ним характером виробництва та впливом природних явищ. Відо­мо, що весь світ кредитує під заставу землі. Але поки селяни не будуть повноправними власниками землі, банки не зможуть бути активними учасниками іпотечного кредитування. Розробка відпо­відних законів для функціонування іпотеки та механізмів їх реа­лізації, проведення відповідної роз'яснювальної роботи потрібні не лише банкам, а й селянам та іншим власникам нерухомості. Ми уже мали негативні приклади довірчих операцій та трастових компаній, коли були ошукані найбільш вразливі верстви населення.

Зупинимося на тій ролі, яку можуть і повинні відігра­вати банки у становленні іпотечного ринку нашої держави. Адже у країнах з розвинутою ринковою економікою більшість іпотеч­них кредитів надається саме банками, які віддають перевагу вкла­данню частини своїх коштів на довгостроковий період, що забез­печує їм прибутковість. Іпотечні кредити – це досить ефектив­ний вид кредитів через те, що заставлене майно у більшості ви­падків залишається надійним забезпеченням наданого кредиту. Це один із найзахищеніших засобів вкладання коштів.

Потреба в іпотечному кредитуванні банківською системою може бути за­безпечена як шляхом диверсифікації кредитного портфеля діючих банків, так і шляхом створення спеціалізованих іпотечних банків. Враховуючи світовий досвід, іпотечні банки в залежності від напрямів використання кредитів класифікуються в основному на:

-                       земельні банки, що кредитують під заставу землі;

-                       меліоративні банки, які кредитують меліоративні роботи;

-                       комунальні банки, які надають кредити під заставу нерухо­мості у вигляді житла, нежитлової нерухомості та інших споруд.

В усьому цивілізованому світі земля є заставою під довгострокові, дешеві кредити для аграрного сектору. Земельний фонд України налічує 33 млн. га ріллі, а її вартість за підрахунками вчених становить 140-300 млрд. грн. Таким чином, в аграрний сектор економіки може бути залучено довгострокових кредитів під іпотеку землі 100-200 млрд. Отже, в Україні є всі передумови для створення і ефективного розвитку земельних банків. Однак, прикінцевими положеннями Земельного Кодексу (п. 14; 15) вводиться мораторій на торгівлю сільськогосподарськими угіддями до 1 січня  2007 р., забороняється внесення права на землю як частки до статутних фондів господарських товариств, не дозволяється продаж або інші види відчуження земельних ділянок та паїв, що знаходяться у приватній власності. Продовження дії мораторію суперечить Конституції України, яка гарантує непорушність права приватної власності та права володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. При прийнятті нових законів або внесенні змін до чинних законів, не допускається звуження змісту та обсягу існуючих прав та свобод. Також у разі відсутності вільного обігу землі буде неможливо сформувати реальну ціну на землі сільськогосподарського призначення, що призведе до суттєвого зниження її вартості. В умовах такого жорсткого мораторію щодо використання прав на землю навіть при наявності інших законів та підзаконних актів з питань іпотеки говорити про активізацію найближ­чим часом іпотечного кредитування банками і взагалі про швид­кий розвиток іпотечного ринку в Україні зарано.

Розділом II Закону України "Про іпотеку", в якому йдеться про особ­ливості іпотеки земельних ділянок, передбачається, що заставодержателями земельних ділянок можуть бути лише банки і лише ті з них, які відповідають вимогам, встановленим Кабінетом Міністрів України та Національним банком України. Тому уже сьогодні необхідно визначитися, якими мають бути вимоги до банків, що бажають надавати іпотечні кредити, маючи на увазі не лише обмеження ризиків при такому кредитуванні, а й надан­ня йому привабливості з точки зору прибутковості, гарантій на погашення наданих кредитів та участі банка – заставодержателя у вторинному іпотечному ринку. Лише за таких умов ми можемо розраховувати на активну участь банків у цьому процесі.

Слід сказати, що положення Закону України „Про іпотеку" не передбачають обов'язкову видачу заставної при оформленні іпотеки: заставна може видаватися у разі, коли це передбачено іпотечним договором. Така норма, на наш погляд ослаблюватиме інтереси банків до іпотеки і стримуватиме розви­ток вторинного іпотечного ринку.

Завдання банків з підтримки та стимулювання інноваційних процесів на селі реалізується через певні умови надання та пога­шення кредитів. Разом з тим не напрацьовано законодавчу базу, не сформовано набір фінансових інструментів для обмеження ризиків, не визначено критерії оцінки землі і реєстрації іпотеки нерухомо­го майна. І до тих пір, поки будуть відсутні характерні для ринко­вої економіки рамкові умови та регулятивні норми, які дозволять оцінити ризик і здійснити їх розподіл, банки вимушені будуть на першому етапі брати на себе підвищені ризики при кредитуванні власників землі і нерухомого майна.

Ухвалення Земельного кодексу – це лише перший крок на шля­ху до створення іпотечного ринку. Необхідно прискорити доопрацювання і розробку відомчих нормативних актів по визначенню механізмів і процедур, здатних забезпечити спроможність фінансово-кредитних установ у наданні необхідних послуг для задоволення потреб іпотечного ринку.

Підлягає уточненню також діючий Закон України "Про бан­ки і банківську діяльність", який, не дивлячись на його ухвален­ня у кінці 2000 p., недостатньо регламентує особливості функціо­нування спеціалізованих банків, зокрема іпотечних. Серед питань, які тісно пов'язані з участю банків у створенні іпотечного ринку і мають бути закріплені законодавчо, основними, на нашу думку, є:

- можливість участі держави у формуванні капіталу іпотеч­них банків;

- визначення вимог до банків, що будуть здійснювати опе­рації з іпотекою;

- організація нагляду за іпотечними банками від реєстрації до ліквідації;

- страхування об'єктів застави;

- запровадження системи державної реєстрації прав власності та системи реєстрації іпотеки, без чого іпотека не може набувати чинності;

- обмеження загальних обсягів у кредитуванні під заставу з метою пом'якшення ризику від неповернення кредиту;

- встановлення граничних термінів користування кредитами під заставу;

- встановлення меж кредитування на одного позичальника, враховуючи передбачені Земельним кодексом обмеження на пра­во власності на землю: до 2015 р. одна особа не може мати більше 100 га землі;

- питання реалізації застави та підзаставного нерухомого май­на;

- використання механізму часткової компенсації державою процентів за користування кредитами;

- право випуску облігацій, забезпечених заставою під неру­хоме майно, з детальним описом у відомчих нормативних актах реквізитів зазначених облігацій;

- використання нових фінансових інструментів, у тому числі й деривативів;

- можливість участі в іпотечному кредитуванні небанківських фінансових установ.

Пропозиція надавати іпотечні креди­ти через звичайні комерційні банки, а не через спеціальні іпотечні, є недоречною, адже і ті й інші можуть припинити існування. Але в іпотечних банках населення має набагато більше гарантій саме з боку держави, яка виступає гарантом іпотечних банків або бере на себе функцію контролю за їхньою діяльністю. На наш погляд, цей мо­мент є дуже важливим, адже нам конче необхідно запобігти повто­ренню тієї ситуації, яка виникала при створенні трастових компаній.

Роль банківської системи у розвитку іпотечних відносин вбачається не лише у наданні іпотечних кредитів, а й у мобілізації вільних коштів шляхом емісії цінних паперів під заставу з подальшим використанням мобілізованих коштів на розширення іпотечного кредитування. Для цього потрібен вторинний іпотечний ринок. Суб'єктами іпотечного кредитування можуть стати не лише банки, а й інші фінансові небанківські установи. Базові принци­пи і підходи при кредитуванні мають бути однаковими для банків і небанківських фінансових установ.

На нашу думку, при розробці проектів законів і відомчих нормативних актів, слід врахувати необхідність спрощення процедур та правил гри, які регулюють іпотечні відносини, а також мінімізацію витрат позичальників.

При іпотечному кредитуванні обов'язковим є дотримання позичальниками одного із загальних принципів кредитування – принципу цільового використання наданих кредитів, оскільки запозичені кошти мають ви­трачатися позичальником на здійснення саме тих заходів і опе­рацій, необхідність в яких виникала при оформленні іпотечною кредиту. Обов'язковість цільового використання запозичених під заставу майна коштів буде не лише гарантією ефективного вико­ристання кредиту, а й надійним інструментом обмеження ризику банку при його погашенні та використанні закладних на вторин­ному ринку з метою мобілізації коштів для подальшою розши­рення іпотечного кредитування.

Розвиток іпотечного кредитування певною мірою залежати­ме від того, наскільки оптимальними будуть терміни погашення кредитів, величина першого платежу, норма процента за кредит та порядок його сплати, співвідношення між вартістю застави та сумою наданого кредиту.

Надання державних гарантій та створення за участю держа­ви кредитних установ з використанням субсидованих процент­них ставок за кредит буде запорукою створення більш привабли­вих умов для іпотечного кредитування як для кредиторів, так і для самих позичальників.

За інших рівних умов кредит, забезпечений ліквідною заста­вою та державною гарантією, є для банка та іншої кредитної ус­танови менш ризиковим вкладенням коштів, ніж у ряді інших випадків. І це надійна аргументація розширення кредитування та встановлення більш низьких процентних ставок за користування такими кредитами. Тобто, уже сьогодні настав час вирішувати, яка практика іпотечного кредитування буде для нас найбільш ефективною і стимулюватиме розвиток фермерства на селі, використання та відродження земельних угідь, розвиток нежитлової нерухомості і на цій ос­нові – зростання виробництва, створен­ня фінансових ринків у країні та подолання бідності.

Всі банки України, які працюють за нормативами Націо­нального банку, повинні мати право здійснювати іпотечне креди­тування, використовуючи як предмет застави землю і нерухомість. Важливим стримуючим фактором розвитку системи іпотеч­ного кредитування в Україні є відсутність єдиної системи реєстрації май­нових прав, прав власності на майно, а також виявлення обтя­жуючих обставин на право власності на це майно та реєстрація іпотек.

Незважаючи на існуючі проблеми, темпи росту довгостроко­вого кредитування вищі, ніж темпи росту економіки. Вони значно випереджають темпи зростання середньострокового та коротко­строкового кредитування. Це свідчить про стабілізацію економі­ки. Якщо ми не будемо робити таких помилок, які були допущені при створенні трастів, то поступове удосконалення законодавства сприятиме росту обсягів іпотечного кредитування і розвитку економіки швидкими темпами.

Поступове формування ринку земель в Україні передбачає заснування інституту державного іпотечного земельного банку. Ця проблема дуже наболіла, актуальна – створення земельного іпотечного банку є нагальним сьогодні в Україні. Адже специфіка сільськогосподарського виробництва полягає в сезонності виробництва й потребі у великих позичкових коштах, які міг би надавати зе­мельний банк. Однак його інститулізація по­требує особливої виваженості й послідовності в діях і максимального врахування реалій сьо­годення. Небезпідставними нині є побоюван­ня, що земельний банк може стати найбіль­шим землевласником, а його функціонування призведе до обезземелення селян. Хоч досвід зарубіжних країн, зокрема США, свідчить про зовсім інше. Понад 100 років тому у банківському законодавстві США визначено, що банки можуть мати у власності тільки землю для службових будівель. А землю, одержану в результаті іпотечних операцій або за раху­нок невиплачених боргів, банки зобов'язані відразу продати. Тільки ринок земель здатний знайти її ефективного власника.

Актуальність створення Державного Земельного іпотечного банку визначена прикінцевим положенням Земельного Кодексу України (п.4., п.6.). Його створення слід розглядати як один з елементів державної підтримки аграрного сектору та протидії ціновому диспаритетові.

Основною метою створення Державного земельного (іпотечного) банку (далі – банк) є розширення можливостей учасників ринку капіталів та залучення фінансових ресурсів (у тому числі на міжнародних ринках капіталу) для їх  рефінансування. Такий банк розглядається як ключовий елемент становлення системи іпотечного кредитування.

Принципи роботи, завдання та функції банку визначатимуться Законом України „Про Державний земельний (іпотечний) банк” та „Про особливості створення та діяльності іпотечних установ в Україні”.

Основними операціями банку мають бути:

- здійснення іпотечного кредитування;

- випуск в обіг іпотечних облігацій, під забезпечення заставою нерухомості, з метою впровадження нового надійного фінансового механізму для ринку капіталів та забезпечення рефінансування.

Законом передбачатиметься можливість виконання банком і інших банківських операцій. Розмір статутного капіталу Державного земельного (іпотечного) банку передбачається в межах 100 млн. гривень.

Одне з головних питань створення зазначеної фінансової ус­танови – джерела кредитних ресурсів. У теоретичному ас­пекті такими джерелами могли б бути: бюджетні кошти; планова емісія НБУ на рефінансування банківської сис­теми; операції на міжбанківському ринку кредитних ресурсів; операції на фондовому ринку; депозити юридичних та фізичних осіб; міжнародні кредитні лінії.

Заставні Земельного банку, які могли б бути вагомим аргу­ментом на користь можливості формування і поповнення ним кредитних ресурсів на фондовому ринку, не дадуть очікуваного ефекту як тому, що цінні папери, гарантовані державою, не вик­ликають після відомих подій з ОВДП ентузіазму покупців, так і тому, що статус заставних Земельного банку як цінних паперів слід, насамперед, легітимізувати. Крім того, якими землями мо­жуть бути гарантовані заставні Земельного банку? Адже пере­важна більшість сільськогосподарських земель перебувають у приватній власності. У власності держави на сьогодні перебуває менше 50% земельного фонду України. Але це землі, які:

а) не підлягають приватизації, а тому не можуть виступати як забезпечення заставних Земельного банку, хай навіть і державного;

б) потенційно є землями, на які буде поширюватися право комунальної власності; 

в) перебувають у  користуванні несільськогосподарських підприємств і є потенційним об'єктом приватизації, суб'єктом якої виступають зазначені підприємства.

Головною передумовою створення сприятливого сере­довища для формування ресурсної бази, особ­ливо на етапі становлення банку та для поступового зростання питомої ваги довгостроково­го іпотечного кредитування є легітимізація іпотечних ме­ханізмів, яка стала можливою з прийняттям Законів України "Про іпотеку", "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно" та інших. Прийняття зазначених законодавчих актів, а також наступна робота по приведенню у відповідність з ними місцевих поста­нов, норм і правил, значно покращать ситуацію із структуризацією прав власності на землю, що позитивно вплине на її ліквідність, приведе до зменшення трансакційних витрат у ви­падку звернення стягнення на заставлену землю, відчутного на­повнення реальним змістом прав кредитора. Тільки за таких умов іпотечне кредитування як переважний або виключний вид діяльності даватиме прибуток, необхідний для фінансової стійкості іпотечної кредитної установи, незалежно від її форми власності.

Необхідно визнати, що на даному етапі чинне законодавство і нормативні акти Національного банку України не враховують інтереси іпотечного кредитування. Зокрема, НБУ обмежив тер­міни надання іпотечних кредитів, заборонив поєднання іпотеч­них заборгованостей у неподільні пули іпотек і продаж цієї за­боргованості за допомогою випуску іпотечних фінансових інстру­ментів. Поки що практично відсутня потрібна "іпотечна" інфраструктура, що є необхідною і обов'язковою умовою розвитку цього сектора економіки. Існують проблеми із законодавчим забезпеченням цілої низки податкових питань, які обов'язково відсутні у ході проведення операцій на ринку нерухомості.

Основним плюсом нового іпотечного законодавства є посилення захисту інтересів банків-кредиторів і певне зниження ризиків, оскільки спрощується процедура звернення стягнення на нерухомість, яка передається в заставу. Окрім підвищення забезпечення є можливість отримувати рефінансування для розвитку іпотечного кредитування.

Зокрема, передбачені досить серйозні закони державного контролю, нагляду, регулювання, удосконалення чинного законодавства та прийняття нових законодавчих актів. Так Закон «Про іпотечне кредитування, факторингові опе­рації з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» регламентує взаємодію кредитора-заставодержателя і позичальника-заставодателя, припускає безумовну перевагу прав кре­дитора над правами позичальника, визначає порядок формування пакета заборгованості по іпотечних кредитах, що служить забез­печенням іпотечних цінних паперів, і порядок випуску, обертання та погашення цих паперів.

Розвиток іпотечного ринку в Україні, очевидно, повинен прой­ти такі етапи:

1-й етап. Нагромадження практичного досвіду в справі дов­гострокового кредитування під заставу і рефінансування кредитів через випуск різноманітних цінних паперів. Цей етап, у цілому, можна сказати, завершений.

 2-й етап. Розробка і ухвалення законів, які регламентують фінансування аграрного сектора і інших галузей, іпотечного кредитування, забезпечення іпотечних цінних паперів, їхній випуск і обертання.

Нині в Національному банку перераховують можливість виходу на іпотечний ринок кредитування, який має намір створити державну іпотечну компанію на основі комерційних банків, які запроваджують іпотеку у різних сферах діяльності.

До іпотечних банків пред’являють наступні вимоги:

1. Універсалізація іпотечного банку.

2. Концентрація зусиль на тому, що виходить краще всього – кращий вид спеціалізації і найбільш ефективний спосіб використання своїх можливостей. Іпотечний кредит має бути ефективним засобом трансформації капіталу прив'язаного до нерухомості в операційний. При цьому заставлена нерухомість залишається в користуванні заставодавця (боржника) і продовжує виконувати свої безпосередні функції, дозволяючи одночасно залучати значні фінансові ресурси на більш тривалий термін, отримання яких в інший спосіб було б неможливим.

Висновок.

Розвиток іпотечних відносин в Україні потребує розбудови структури та інфраструктури іпотечного ринку. Ключовими умовами для залучення кредитних ресурсів у сферу довгострокового іпотечного кредитування є створення в країні сприятливої економіко-політичної обстановки, розробка необхідної законодавчо-нормативної бази і підвищення рівня добробуту населення. Одне з центральних питань – стандартизація процедур видачі і обслуговування іпотечних кредитів, правил оцінки платоспроможності позичальників, а також фінансових інструментів для залучення коштів.

Сприяння держави розвитку іпотеки в Україні має першорядне значення. Насамперед, це стосується забезпечення створення системи іпотечних відносин (зокрема шляхом прийняття Законів України "Про особливості створення та діяльності іпотечних установ в Україні" та "Про іпотечне кредитування та факторингові операції з іпотечними зобов'язаннями"), а також фінансової підтримки і безпосередньої участі держави в становленні іпотечних установ та іпотечних банків.

Список використаної літератури

1.Закон України „Про банки і банківську діяльність” // Відом.Верхов. Ради України (ВВР). – 2001. - №5 – 6. – С.30.

2.Закон України „Про заставу” // Відом.Верхов. Ради України (ВВР). – 1992. - №47. – С.642.

3.Закон України „Про цінні папери і фондову біржу” // Відом.Верхов. Ради України (ВВР). – 1991. - №38. – С.508.

4. Бюлетень НБУ, - 2003. - №12. - С. 99-100.

5.Залоговые листы / обязательство как средство рефинансирования в недвижимость // Програма та матеріали семінару „перспективи вдосконалення законодавства України та європейська практика в питаннях: державної реєстрації прав на нерухоме майно, іпотеки, ріелторської діяльності”. – К.: М-во юстиції України, Нім.фонд міжнар.правового співробітництва, 22-24 лют., 1999.

6. Заєць В. Земельний банк – „За” і „проти”. – Українське комерційне право. - 2002. - №2. – С.23-27.

7. Колотуха С.М., Мелоник К.М. Рефєрмування кредитних відносин в аграрному секторі економіки.// Економіка АПК. – 2002. - №12. - С.74-80.

8. Солтис Я.Ф. Роль національного банку України у становленні іпотечного ринку України. // Іпотечний ринок: проблеми і перспективи. –  К., 2002. – С. 25-27.

9. Паливода К.В. Проблеми й перспективи создання іпотечних банків в Україні.//Іпотечний ринок в Україні/ матеріали міжнародної практичної конференції/. – К., 2001. – С.81-96.

10. Простер ман Р. Земельные доли не спешите с ними расставаться // ЭКО. – №5, 1996. – С.168-169.

11. Шепотько Л., Прокопова І., Максимюк О. та ін. Село: сучасна політика і стратегія розвитку. – К.: Інститут економіки НАН України, 1997. – С.161.

12. Шаповалов А.В. Роль національного банку та банківської системи України в організації іпотечного кредитування. // Іпотечний ринок: проблеми і перспективи. – К., 2002. – С. 49-50.

13.Фоллак К.П. Обзор состояния ипотечной банковской системы в странах,  проводящих реформы // Програма та матеріали семінару „Перспективи вдосконалення законодавства України та європейська практика в питаннях: державної реєстрації прав на нерухоме майно, іпотеки, ріелторської діяльності”. – К.: М-во юстиції України, Нім.фонд міжнар.правового співробітництва, 22-24 лют., 1999.