УДК 332.334.00762

В.О. Мельничук *

асистент кафедри банківської справи

Національний аграрний університет

 

Ключевые вопросы, которые  рассматриваются:

·          В статье анализируются методы определения ставок капитализации, которые используются при проведении экспертной денежной оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения.

·          Предложены новые подходы к  определению ставки капитализации.

 

Key issues that are examined:

·          Methods of capitalization rates calculation, which can be used within process of expert monetary assessment of agricultural land plots, are analyzed in the article.

·          New approaches to capitalization rates calculation are proposed.

 

Повноцінний розвиток ринку земель сільськогосподарського призначення передбачає впровадження можливості здійснення всіх операцій із земельними ділянками, а саме купівлі-продажу, застави, обміну, дарування, успадкування і оренди. Зважаючи на дані обставини, особливо важливого значення набуває правильність визначення вартості земельних ділянок сільськогосподарського призначення при здійсненні їх експертної грошової оцінки.

Визначення вартості земельних ділянок за допомогою експертної грошової оцінки передбачає використання за обраним методичним підходом одного або декількох методів оцінки. Зважаючи на те, що будь-яке нерухоме майно, включаючи сільськогосподарські угіддя, може розглядатися як джерело доходу, ціна земельних ділянок сільськогосподарського призначення буде визначається тим очікуваним доходом, який можна отримати із землі [2, с.125], а саме шляхом його капіталізації. Методичний підхід, який базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу є одним із підходів, що затверджені у Методиці експертної грошової оцінки земельних ділянок [3].

Значна кількість науковців, серед яких можна виділити Річарда Т. Елі, Герберта С. Хувера, Самуеля Скрімшера, Філіпа А. Бенсона, Нельсона Л.Норса, Джона Дж. Фокса та багато інших вважали даний методичний підхід  найкращим для визначення вартості нерухомості, яка приносить прибуток [13, с.239; 8, с.42; 14, с.63; 12, с.158-159; 10, с.14]. Інвестиційний метод і метод капіталізації земельної ренти (метод зисків) є методами, що можуть бути використані при здійсненні експертної грошової оцінки в рамках використання вищезгаданого підходу. Застосування даних методів при оцінюванні передбачає визначення та використання відповідних ставок капіталізації.

Згідно чинного нормативно-правового законодавства, що покликане регулювати здійснення експертної грошової оцінки, визначення ставок капіталізації для умовно вільних від поліпшень земельних ділянок сільськогосподарського призначення може здійснюватись за допомогою таких методів як метод екстракції, порівняльного аналізу доходності і кумулятивного методу [3, п.7; 6, п.15].

На думку Ю.Ф.Дехтяренка, Ю.М.Манцевича та інших спеціалістів з оціночної діяльності найбільш надійним методом визначення ставки капіталізації (С_к) є метод екстракції, відповідно до якого на підставі аналізу зібраних на ринку даних про співвідношення орендної плати до ціни продажу земельних ділянок (Ц_ан), розраховується ставка капіталізації як частка річного чистого доходу (Д_оа) у ціні продажу подібної земельної ділянки [4, с.202].

         (1)

Інші вчені,  а саме О.І.Драпіковський, О.Б.Іванова, вважають, що визначена у даний спосіб ставка капіталізації включає всі притаманні відповідній інвестиції ризики і відображає реальну доходність землі, яка склалась в конкретному районі [2, с.104].

Однією із необхідних умов застосування даного методу є наявність розвиненого ринку землі та оренди [4, с.203].

Зважаючи на низький розвиток ринку земельних ділянок сільськогосподарського призначення, застосування методу екстракції для розрахунку ставок капіталізації при здійсненні експертної грошової оцінки на сьогодні не є можливим.

В свою чергу, застосування даного методу є найбільш обґрунтованим при визначенні ставок капіталізації для земельних ділянок несільськогосподарського призначення, а саме земельних ділянок житлової та громадської забудови, промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення землі тощо. Ринки даного виду ділянок та їх оренди є досить розвинутими, а земельні трансакції порівняно численними.

Іншим варіантом розрахунку ставок капіталізації для визначення вартості земельних ділянок експертним шляхом є кумулятивний метод.

Суть методу кумулятивної побудови полягає в тому, що ставка капіталізації розраховується із використанням безризикової ставки як базової із прибавкою компенсації за різного роду ризики (галузевий, регіональний, фінансовий тощо), низьку ліквідність, а також можливість зниження вартості земельної ділянки [7, с.77; 1, с. 351]. Кількість таких прибавок, що розраховуються при визначенні ставки капіталізації, може бути різною, оскільки їх розмір встановлюється для конкретного об’єкта на дату оцінки з урахуванням впливу низки чинників, що відображають конкретні ринкові умови [4, 203].  Приклад розрахунку подано у вигляді наступної формули:

,                 (2)

де Б_к – безризикова процентна ставка (коефіцієнт); Г_р – галузевий ризик (коефіцієнт); І_р – ризик на вкладення інвестицій (коефіцієнт); Л_р – ризик на ліквідність земельної ділянки (коефіцієнт); ЗВ_р – ризик можливого зниження вартості земельної ділянки (коефіцієнт).

Метод порівняльного аналізу доходності є ще одним закріпленим у законодавстві методом визначення ставки капіталізації, який передбачає розгляд земельної ділянки як різновиду грошового капіталу та, відповідно, розрахунок коефіцієнта капіталізації виходячи із характеристик грошового ринку на дату оцінки. Критерієм ефективності вкладень капіталу виступає процентна ставка по інвестиціях, що характеризуються співставним рівнем ризику [5, с.241].

Розгляд теоретичних основ кумулятивного методу визначення ставки капіталізації, а також методу порівняльного аналізу доходності, на нашу думку, свідчить про те, що дані методи є найбільш недосконалими і залежать від суб’єктивної думки оцінювача. Даний феномен, в цілому, зумовлений відсутністю чіткої методології розрахунку ставок капіталізації в рамках згаданих методів.

Неможливість або складність розрахунку ставки капіталізації за допомогою застосування вищезгаданих методів, недостатнє врахування особливостей земельних угідь як засобу виробництва в сільському господарстві при такому розрахунку призводить до необхідності розробки нових методів визначення ставки капіталізації при здійсненні експертної оцінки сільськогосподарських земельних ділянок.

Розробка нових методів розрахунку ставки капіталізації, що може бути використана для визначення вартості земельних ділянок сільськогосподарського призначення, передбачає дотримання певних умов, а саме врахування особливостей сільськогосподарських земельних ділянок, базуватись на зарубіжному досвіді, бути економічно обґрунтованою тощо.

Зважаючи на вище сказане, розробку нового методу визначення ставки капіталізації земельних ділянок сільськогосподарського призначення за умов відсутності розвинутого відповідного земельного ринку, на нашу думку, слід розпочати із визначення та аналізу ставок капіталізації, що застосовуються при оцінюванні таких ділянок за кордоном.

У таблиці 1 на основі інформації щодо вартості сільськогосподарських земельних ділянок та орендної плати за їх використання за допомогою використання методу екстракції показано розрахунок ставок капіталізації, що застосовуються при оцінюванні земель у ряді країн[1] в динаміці років.

Таблиця 1

Розрахунок ставок капіталізації у деяких країнах

Джерело: [151].

На основі розрахованих ставок капіталізації можна побудувати кореляційно-регресійну множинну модель розрахунку ставок капіталізації, що можуть бути використані при здійсненні експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення в Україні, визначивши попередньо відповідні фактори, які впливають на величину даної ставки.

Визначення ставок капіталізації для розрахунку вартості земельних ділянок сільськогосподарського призначення, як і будь-яких інших ставок капіталізації, не може відбуватись без аналізу стану фінансового ринку, а саме його відсоткових ставок.

Оскільки інвестиції в земельні ділянки сільськогосподарського призначення, як і в будь-який інший актив, повинні забезпечувати відповідний дохід, для побудови кореляційно-регресійної моделі, однією із незалежних змінних пропонуємо застосовувати такий фактор як дохідність від державних довгострокових облігацій.

Вартість земель сільськогосподарського призначення, як відмічає Дж. Бойкін, прямо залежить від росту населення і, відповідно, збільшення попиту на сільськогосподарську продукцію [11, с.156]. Отже, іншою змінною при побудові моделі буде забезпечення населення певної країни земельними ресурсами.

Дані фактори, а саме відсоткові ставки фінансового ринку і забезпечення населення земельними ресурсами, є умовами розробки кореляційно-регресійної моделі та прогнозування ставки капіталізації. Розроблена на основі даних факторів модель визначення ставки капіталізації має вигляд:

,             R² = 0,741                    (3)

 

де  х₁  -  відсоткові ставки фінансового ринку (доходність довгострокових державних облігацій, % річних);

х₂   –   забезпечення населення земельними ресурсами, га/чол.

 

Отже, при збільшенні відсоткових ставок фінансового ринку (в даному випадку ставок по довгострокових державних облігаціях) на одиницю ставка капіталізації для земельних ділянок сільськогосподарського призначення збільшиться на 0,096. Відповідно, при збільшенні на одиницю забезпечення населення земельними ресурсами, ставка капіталізації зросте на 0,575. Таким чином можна зробити висновок про те, що залежність ставки капіталізації від забезпечення населення земельними ресурсами є більшою, ніж від довгострокових державних облігаціях.

Крім того, оскільки при побудові кореляційно-регресійної моделі для визначення ставки капіталізації використовуються показники різних країн Західної Європи, то, на нашу думку, необхідно враховувати надбавку за високий ступінь ризику на інвестиційні вкладення в Україні, так званий, „ризик країни”.

Ступінь ризику на інвестиційні вкладення у Україні порівняно з країнами Європейського Союзу пропонуємо визначати шляхом відповідного порівняння облікових ставок Національного банку України і Європейського Центрального банку.

Таблиця 2

Облікові ставки Національного банку України і Європейського Центрального банку , %

Джерело: [9; http://www.bank.gov.ua/Statist/PROCENT/Discount_rate.htm].

 

Показані в таблиці 2 залежності можна виразити наступною формулою:

,                     (4)

де           Р_к    –   ризик країни, у якій знаходиться земельна ділянка, %;

С_о   –   облікова ставка Національного Банку України, %.

Даний коефіцієнт є поправкою до моделі і враховується як відношення до вираженого у відсотках середнього ризику країн Західної Європи (=1). Таке відношення дає можливість враховувати зміну ситуації в Україні щодо ризику інвестиційних вкладень, оскільки при наближенні облікової ставки Національного Банку України до рівня облікової ставки Європейського Центрального банку ризик на інвестиційні вкладення в Україні буде зменшуватись і відповідно відображатись у моделі.

Отже, двохфакторна множинна кореляційно-регресійна модель розрахунку ставки капіталізації із врахуванням ризику на інвестиційні вкладення в Україні має вигляд:

.                        (5)

Формула дозволяє визначити  ставку капіталізації для вільних від поліпшень земель сільськогосподарського призначення при здійснені їх експертної грошової оцінки як за існуючого рівня розвитку української економіки, так і за планового.

Вихідні дані для розрахунку і результати визначення ставки капіталізації для вільних від поліпшень земель сільськогосподарського призначення при різних рівнях розвитку української економіки винесено у таблицю 3.

 

Таблиця 3

Визначення ставки капіталізації земельних ділянок сільськогосподарського призначення згідно різних рівнів розвитку української економіки

Отже, на сьогодні, при здійсненні експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що є вільними від земельних поліпшень, повинна застосовуватись ставка капіталізації – 7% .

 

Список використаної літератури:

1.        Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. — М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. — 592 с.

2.        Драпиковский А.И., Иванова И.Б. Оценка земельных участков. – Б., „Ега-Басма”, 2003. – 288 с.

3.        Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок. Затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. № 1531

4.        Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Наукове видання / Дехтяренко Ю.Ф., Лихогруд М.Г.,  Манцевич Ю.М., Палеха Ю.М. Київ: Профі, -2002.-256с.

5.        Оценка недвижимости / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2005. - 496 с.

6.        Постанова Кабінету Міністрів України ”Про затвердження Національного стандарту № 1 „Загальні засади оцінки майна і майнових прав” від 10 вересня 2003 року №1440.

7.        Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. — М.: Дело, 1997. — 480с.

8.        Herbert C. Hoover. Principles of Mining. New York: McGraw-Hill Book Company, 1909

9.        Interest Rates: an overview. Statistics in Focus. Economy and Finance. Theme 2 – 26/2003. Catalogue number: KS-NJ-03-026-EN-N. European Communities, 2003.

10.     John J. Fox. Manual of Rural Appraisement as Applied in California. San Francisco: Pacific Rural Press, 1923

11.     Land valuation: adjustment procedures and assignments / James H.Boykin. – 2000. – 280 p.

12.     Philip A. Benson and Nelson L. North, Jr. Real Estate Principles and Practices. New York: Prentice-Hall, Inc., 1922

13.     Richard T. Ely and Edward W. Morehouse. Elements of Land Economics. New York: The MacMillian Company, 1924

14.     Samuel Skrimshire. Valuation. London: E.&F.N. Spon, Ltd., 1915