Є.М. ГОРДИНА, аспірант[1] кафедри фінансів,

грошового обігу та кредиту

ПВНЗ «Університет економіки і право «КРОК»

Проблеми нормативно-правового забезпечення іпотечного кредитування в Україні

Ключевые вопросы, которые рассматриваются:

·        В статье обоснованы наиболее важные элементы финансово-хозяйственного механизма стран с развитой рыночной экономикой (залог недвижимого имущества, ипотека), с помощью которых обеспечивается исполнение финансовых и других обязательств субъектов рыночных отношений.

 

Key issues are examined:

·        The most important elements of financial and economic mechanism in the countries with the developed market economy (real estate pledge, the mortgage) by which execution of financial and other commitments of market relations subjects are provided in the article.

 

Актуальність теми. Розвиток ринку іпотечного кредитування зараз визначений одним з пріоритетних напрямків діяльності Кабінету Міністрів України, адже завдяки йому можна вирішити низку проблем, що стосуються різних сфер національної економіки. Попри досить динамічний розвиток українського ринку іпотеки, його рівень розвитку залишається незадовільним. За інформацією Української національної іпотечної асоціації (УНІА), обсяги іпотечного кредитування в Україні станом на жовтень 2006 року сягнули 20,8 млрд. гривень[2]. Це близько 6% ВВП України (у розвинутих країнах цей показник сягає більше половини ВВП) та приблизно 10% загального кредитного портфеля українських банків[3].

Розвиток іпотечного кредитування, насамперед, залежить від адекватного законодавства, яке має забезпечувати, з однієї сторони, надійний захист як іпотечного кредитора, так і позичальника, з іншої, – передбачати стимули для подальшого розвитку та вдосконалення усього комплексу правовідносин у цій сфері. Відсутність такого законодавства до останнього часу практично унеможливлювало розвиток ринку іпотечних кредитів.

Аналіз останніх досліджень і публікацій. Питання розвитку нормативно-правової бази іпотечного кредитування досліджували у своїх працях такі дослідники як В.Блідченко, Грищук Н., О.Євтух, О.Красникова, С.Кручок, В.Лагутін та ін. Однак попри відносно велику кількість досліджень з різних проблем правового забезпечення розвитку іпотечного ринку в Україні, в них бракує системності досліджень організаційно-правових основ його розвитку, оскільки більшість публікацій або розглядають вузькі аспекти, або мають точковий безсистемний характер.

Формулювання мети. У зв’язку з викладеним вище метою даної статті є виділення найвагоміших проблем нормативно-правової бази, які стримують розвиток іпотечного ринку на системному рівні, та окреслення шляхів їх вирішення.

Виклад основного матеріалу. Закон України «Про іпотеку» більшістю дослідників[4] вважається одним із найпрогресивніших на теренах Східної та Центральної Європи. Цей Закон вирішує низку організаційно-правових проблем, що повинно було значно поліпшити практичне застосування іпотеки і дозволити уніфікувати правила її здійснення із загальноприйнятими міжнародними стандартами. Згідно із Законом дозволяється передавати в іпотеку землі сільськогосподарського призначення і об’єкти незавершеного будівництва. Законом також регламентовано і позасудову процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки, яка дозволятиме кредитору швидко й ефективно задовольнити свої вимоги. Варто відмітити й те, що даним законом також вперше здійснено спробу закріпити на законодавчому рівні процедуру виселення мешканців із житлового приміщення, на яке за іпотечним договором звертається стягнення. Вцілому станом на початок 2007 року усі основні аспекти іпотечного кредитування закріплені у різних законодавчих актах.

Однак, незважаючи на викладене вище, загальна система нормативно-правових актів, що регулюють сферу іпотечного кредитування, сьогодні не сприяє активізації відповідного ринку.

Зокрема, Г. Шемчушенко сформульовано чотири цілком обґрунтовані підходи, на яких має базуватися правове регулювання іпотеки:

а) реалізація концепції цілісності нерухомого майна як предмета іпотеки;

б) створення надійної системи державної реєстрації прав власності на нерухоме майно та їх обтяжень іпотекою;

в) встановлення правил визначення пріоритету забезпечених іпотекою вимог кредиторів;

г) запровадження оптимальних позасудових процедур звернення стягнення на предмет іпотеки[5].

Однак навіть оглядовий аналіз чинної нормативно-правової бази свідчить про її невідповідність наведеним вище принципам. Визначимо основні причини даної невідповідності.

І. Нечіткість визначення поняття предмету іпотеки.

Відповідно до статі 5 Закону "Про іпотеку" предметом іпотеки може бу­ти об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотеко-давця після укла­дення іпотечного договору. Це мож­ливо за умови документального підтвердження іпотекодавцем права на набуття ним у власність відповідно­го нерухомого майна у майбутньому. Отже, Закон України "Про іпотеку" (а також Закон "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати") ототожнює по­няття "нерухоме майно" з об'єктом незавершеного будівництва. Натомість у ст. 331 Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) визначає, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, спо­руди тощо) виникає з моменту завер­шення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом пе­редбачено прийняття нерухомого май­на до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до за­кону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (ство­рення майна) особа вважається влас­ником матеріалів, обладнання тощо, які використовуються у процесі будів­ництва (створення майна). Отже, ЦКУ уне­можливлює ототожнення об'єкта не­завершеного будівництва з нерухомим майном.

У цьому аспекті вбачається за доцільне при використанні об'єкта нерухомості як предмета іпотеки, виходити з та­ких засад:

1. Об'єкт незавершеного будівницт­ва до введення його в експлуатацію можна розглядати як певне обтяження прав власності на відповідну земельну ділянку, або як поліпшення чи погір­шення вартості та/або якості цієї ділянки. Тому доцільно розглядати пи­тання щодо передачі/взяття в заставу права власності на земельну ділянку, права забудови земельної ділянки, пра­ва оренди цієї ділянки тощо.

2. При використанні такого об'єкта як іпотека іпотекодавець має подати документи, що підтверджують право на набуття ним у власність відповідно­го нерухомого майна в майбутньому.

3. Щоб запобігти в майбутньому виникненню будь-яких ускладнень, доцільно розглядати заставу майно­вих прав на об'єкт незавершеного будівництва окремо від іпотеки будів­лі, споруди тощо[6].

ІІ. Неврегульованість організаційно-правових аспектів застосування іпотечних цінних паперів.

Для рефінансування іпотечних кредитів іпотечним законодавством передбачається застосування цілої низки фінансових інструментів. Зокрема, законом "Про іпотеку" передбачене використання специфічного іпотечного цінного паперу - заставної. Згідно із законом заставна є борговим цінним папером, що засвідчує право його власника на отримання відповідних коштів у рахунок погашення боргу, забезпеченого заставою конкретної нерухомості. У ст. 18 Закону зазначено, що іпотечний та кредитний договори можуть бути оформлені у вигляді одного документа, а положення ст. 21 дають змогу заставній одночасно замінити і кредитний, і іпотечний договори.

Порядок переуступки заставних згідно із Законом "Про іпотеку" передбачає письмове повідомлення боржника про переуступку, що суттєво ускладнює швидку переуступку великих масивів заборгованості за іпотечними кредитами. Вимога закону про зазначення у заставній повного найменування індосата (особи, якій передається заставна) не дозволяє проводити рефінансування кредитів шляхом випуску іпотечних сертифікатів участі, передбачених Законом "Про іпотечне кредитування та факторингові операції з консолідованим іпотечним боргом".

Поетапне погашення кредиту, оформленого заставною, фіксується у спеціальному реєстрі, а позичальнику видаються квитанції, що не дуже зручно для банків-кредиторів, які мають великі кредитні портфелі.

Законом "Про іпотеку" не передбачено наявності інструмента, який має статус документа, що надає його власнику в разі неплатежу з погашення боргу безумовне право на продаж нерухомості, вказаної в цьому документі. Якби вітчизняні банки, як, наприклад, банки США, були титулотримачами нерухомості, яка знаходиться в заставі (title holder), вони мали б ефективний інструмент управління кредитними ризиками.

Маючи такий інструмент, можна було б істотно спростити процедури відчуження та продажу нерухомості неплатоспроможного позичальника. Достатньо було б просто зафіксувати у нотаріуса факт неплатежу, щоб одразу приступити до реалізації нерухомості, яка знаходиться у заставі. Зрозуміло, такі положення іпотечного законодавства потребували б відповідних змін у багатьох інших законодавчих актах і введення до правового поля того, що у законодавстві США називається правом утримання (lien).

Чинні норми закону „Про іпотеку” також не визначають умов функціонування вторинного ринку іпотечних цінних паперів. Первинний продаж, коли емітент продає ці папери інвестору, врегульовано, однак не передбачено подальшого механізму переходу права власності.

Безумовно, необхідним є прийняття Закону „Про іпотечні цінні папери”, який окрім введення механізму функціонування вторинного ринку іпотечних цінних паперів, має встановити жорстокі умови до їх емітентів.

ІІІ. Проблеми реалізації предмету застави та виселення мешканців.

У сучасних умовах в українській банківській практиці виникли проблеми із реалізацією принципу захисту прав кредитора та невідворотності виконання обов'язків з повернення позики; не виконуються рішення судів щодо майна, на яке повинно бути спрямоване стягнення, а тому ризики кредитора високі, ад­же він постійно стикається із загрозою того, що його вимоги не зможуть бути задоволені із вартості застави (нерухомості) при неповерненні боргу. За таких умов іпотечне кредитування стає украй ризикованим і невигідним[7].

Згідно зі ст. 40 Закону "Про іпотеку" звернення стягнення на пе­редані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винят­ком наймачів та членів їх сімей. Якщо мешканці не звільняють житловий бу­динок або житлове приміщення в обу­мовлений або інший погоджений сто­ронами строк добровільно, їх виселяють примусово на підставі рішення суду.

Житловим кодексом України та­кож передбачено захист забезпечених вимог кредиторів (ст. 109, 132[8] та 132[9]): виселення із займаного жи­тлового приміщення допускається на підставах, установлених законом, — здійснюється воно добровільно або в судовому порядку. Попри те, що ці нор­ми аналогічні Закону "Про іпотеку" та у сукупності підтверджують право кре­дитора виселити мешканців відповідно­го будинку, квартири тощо, Жит­ловий кодекс містить також інші поло­ження: відповідно до статті 132⁹ висе­лення громадян при зверненні стяг­нення на житлові приміщення, що бу­ли придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повер­нення якого забезпечене іпотекою відповідного житлового приміщення, є підставою для надання цим громадя­нам житлових приміщень із фондів житла для тимчасового проживання.

Експерти відмічають, що суди не прийматимуть антисоціальних, негу­манних рішень щодо виселення гро­мадян із займаного ними житлового приміщення, тим більше у разі відсут­ності житла для тимчасового прожи­вання. Не вирішує проблеми тут норма Жит­лового кодексу, відповідно до якої "відсутність житлових приміщень з фондів житла для тимчасового прожи­вання або відмова у їх наданні не тяг­не припинення виселення громадяни­на з житлового приміщення, яке є пред­метом іпотеки, у порядку, встановлено­му Кодексом". Отже, є суттєвий ризик неможливості звернення стягнення на житлове приміщення.

Відмітимо, що згідно з Постановою Кабінету Міністрів Ук­раїни від 31 березня 2004 р. № 422 "Про затвердження Порядку форму­вання фондів житла для тимчасового проживання та Порядку надання і ко­ристування житловими приміщення­ми з фондів житла для тимчасового проживання" є певні правила. Однак процедура отримання тимчасового житлового приміщення занадто склад­на та дуже розтягнута у часі.

Практичною проблемою став також Закон України ”Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей” у частині ст.12: “Для здійснення будь-яких правочинів стосовно нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, потрібна попередня згода органів опіки та піклування. Посадові особи органів опіки та піклування несуть персональну відповідальність за захист прав і охоронних законом інтересів дітей при наданні згоди на вчинення правочинів щодо належного дітям нерухомого майна”. Практика свідчить, що органи опіки у зв’язку з персоніфікацією відповідальності не надає згоди, що зазначено у законі. В результаті банки без згоди органів опіки не можуть кредитувати під заставу нерухомості тих позичальників, які мають неповнолітніх дітей. Але саме така соціально-вікова категорія позичальників є найпоширенішою.

ІV. Ряд проблем, пов’язаних з невирішеністю питання існування єдиного державного органу – держателя єдиного Державного реєстру на нерухоме майно та їх обмежень.

Світовий досвід свідчить, що система реєстрації прав власності та обмежень на будь-яке нерухоме майно, в тому числі на землю, є ефективною лише за умови її здійснення в межах єдиного реєстру[10]. В Україні ж дії урядових установ спрямовані на створення двох відокремлених систем. Невирішеним залишається і питання вибору владного органу, що регулюватиме ці реєстраційні процеси.

V. Проблеми використання цілісного майнового комплексу (ЦМК) як предмету іпотеки.

Відповідно до ст.191 ЦКУ ЦМК є об'єктом нерухомого майна (нерухомістю), а отже ЦМК може бути предметом іпотеки. Водночас зареєструва­ти пріоритет іпотеки ЦМК надто складно і фактично неможливо. Ст. 18 Закону України "Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень" визначає, що обмеження (обтяження) майна, яке входить до складу єдиного майно­вого комплексу підприємства, підля­гає реєстрації в Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Проте необхідно враховувати, що відповідно до Цивільного кодексу по­ряд із нерухомим майном до ЦМК входять також і майнові права, сиро­вина, товари у переробці, борги, ру­хомі речі тощо. До складу підприємства як єдино­го майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділян­ки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, пра­ва вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позна­чення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з положеннями Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" в Україні формується та діє єдиний Державний реєстр прав, який базується на державному обліку земельних ділянок усіх форм влас­ності та розташованого на них іншо­го нерухомого майна, реєстрації речо­вих прав на об'єкти нерухомого май­на, їх обмежень та правочинів щодо нерухомого майна. Державна реєстра­ція прав базується на кадастровому номері, присвоєному в установлено­му законом порядку.

Таким чином, зареєструвати у по­вному обсязі обтяження ЦМК іпотекою у реєстрі прав на нерухоме май­но неможливо. А, отже, не можна встановити пріоритетність вимог, що може призвести до значних втрат іпо­течного кредитора.

Законодавче вирішення викладених вище проблем має сприяти активізації іпотечного ринку та відіб’ється не лише на обсяговому зростанні іпотечного кредитування, а й забезпечить підвищення його ефективності для всіх суб’єктів ринку.

Законодавство та нормативно-правова база – в першу чергу, це чітко визначені права власності на землю і будівлі (причому будівлі повинні розглядатися разом із землею як предмет іпотеки). Закон про іпотеку повинен передбачати надійний захист позичальників від несанкціонованого доступу до інформації, яку вони надають банку, та захист кредиторів (забезпечений доступ до предмету іпотеки, можливість виселення боржника після переходу майна в заставі у власність заставоутримувача, належна черговість виплат з коштів за відчужене за борги майно). Нормативно-правова база повинна бути стабільною і забезпечити належне впровадження законодавства та регулювання фінансової системи (забезпечення довіри та стабільності для банків, ринків капіталу та інституційних інвесторів).

Окрім власне удосконалення окремих нормативних актів необхідною є побудова ефективної системи державної реєстрації прав на нерухоме майно, що доцільно здійснювати на основі наступних принципів:

а) фор­мування системи державної реєстрації прав на нерухомість на основі єдиного реєстру (як для земельних ділянок, так і для об’єктів нерухомості);

б) принцип „єдиного вікна”, згідно з яким права власності на нерухомість та будь-які їх обмеження мають реєструватися в єдиному державному реєстрі та з використанням електронних носіїв інформації;

в) вільний доступ іпотечних кредиторів до бази даних державного реєстру;

г) можливість інтеграції в майбутньому бази даних системи державної реєстрації прав на нерухомість із базою даних бюро кредитних історій.

Державна реєстрація обтяжень нерухомого майна іпотекою сприятиме встановленню пріоритету вимоги іпотечного кредитора над правами інших осіб щодо переданої в іпотеку нерухомості.

Висновки та перспективи подальших розвідок. Вирішення виділених у статті нормативних невідповідностей у системі регулювання іпотечного кредитування в Україні передовсім забезпечить зниження ризиків кредитора, що окрім зростання обсягів іпотечного кредитування сприятиме зниженню ставок по кредитах, а отже позитивно позначиться на усіх учасниках кредитного процесу. Деталізація визначених напрямків удосконалення нормативно-правової бази має стати тематикою подальших наукових розробок.